上海房產著名律師來講講房屋買賣中善意取得的標準是什么

　　夫妻之一未經允許可以抵押自己的共同住房，其他人可以誠信獲得抵押權。本案的情形在司法社會實踐中我們經?？梢猿霈F，各地人民法院的判決結果尚不統一。本案事實基本沒有清楚，難點主要在于企業如何選擇適用我國法律。上海房產糾紛律師來帶您了解相關情況。

　　妥善處理本案，首先發展需要通過厘清本案所涉及的幾個重要關鍵信息法律環境問題。筆者研究認為，本案涉及的法律關系問題原因主要有以下四個：一是夫妻一方的所有權利益與他人的抵押權利益之間發生矛盾沖突時，應優先保護哪一方;二是夫妻一方擅自將共有房屋抵押給他人，該抵押合同的效力應如何認定;三是善意取得經濟制度中善意的認定標準;四是如何學習理解物權法第一百零六條規定的“以合理的價格轉讓”。筆者將結合案情進行學生解答。

　　1、王某和某擔保公司均善意的情形下應保護誰的利益

　　本案中，王某對房屋的所有權享有合法經濟利益，某擔保有限公司對房屋的抵押權也享有合法利益，兩者均無惡意，僅是一個丈夫李某存在一些惡意，到底優先發展保護誰的利益。保護王某的利益問題屬于環境保護靜的財產信息安全，保護某擔保責任公司的利益則屬于我們保護網絡交易數據安全，靜的財產安全與交易系統安全風險發生矛盾沖突時，理應保護市場交易活動安全，這是我國理論界和實務界的共識。

　　另，本案中王某有較為簡單便捷的方式能夠防止其房屋被丈夫李某擅自處分。涉案房屋屬于夫妻共有財產，只要王某在房產資源管理相關部門人員予以登記公示，就可有效提高保護學生自己的權益，在一定意義上講，其不作為，放任了本案結果的發生，其理應承擔不利的法律行為后果。

　　2、論抵押合同的效力

　　依據我國合同法第五十一條及《擔保法解釋》第五十四條，似乎能得出研究結論：無權處分人簽訂的合同管理無效。無權處分人簽訂的合同關系必然導致無效的觀點與當前中國法學理論界及實務界形成的共識可以明顯相悖，該共識為：合同內容是否合理有效教學應當提供依據合同法第五十二條的規定企業予以分析判斷，當事人對標的物是否需要具有不同所有權，并不重要影響工程合同的效力，僅關乎一個合同的履行，物權能否變動不影響物權合同的效力。

　　上述社會共識機制已經不僅體現在合同法和《擔保法解釋》之后新頒布的法律及司法人員解釋中，比如物權法第十五條規定：“當事人雙方之間訂立有關部門設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有相關規定時間或者服務合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

　　該規定在國家法律知識層面確立了物權變動的原因及基礎建設合同的效力獨立于無權變動的結果學生行為即是否存在登記。又如《最高實現人民對于法院提出關于審理買賣合同產生糾紛解決案件具體適用環境法律風險問題的解釋》第三條明確規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張根據合同無效的，人民法院不予支持。

　　出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能及時轉移，買受人要求出賣人承擔違約主體責任能力或者技術要求他們解除合同并主張精神損害賠償的，人民法院應予支持?！痹撘幎ㄔ谒痉ń忉尷碚搶用娲_立了無權處分的合同實施有效，是否應該能夠充分履行則涉及違約成本責任的問題。

　　由于《合同法》第五十一條和《擔保法解釋》第五十四條目前均已生效，為了解決法律規定之間的沖突，《合同法》第五十一條只規定經批準的合同有效，但沒有明確規定未經批準的合同無效，而且沒有充分的反向推定依據，《物權法》第十五條規定，應先適用法律之后頒布的法律。

　　此外，上海房產糾紛律師提醒大家，在廣義上，制裁包括合同責任行為和物權變動行為，擔保法解釋第五十四條中的“抵押權無效”并不意味著抵押合同無效，而是抵押權無效。在這種情況下，李將以自己的名義注冊的房屋抵押給他人，并簽訂了抵押合同，該合同不具備合同法第五十二條規定的條件，應視為有效。