上海房產律師來講講房地產合作開發合同的性質及主要責任

　　2019年對于我們頭頂懸著“住房不炒“的達摩克里斯之劍的樓市發展來說，可能是企業近三年公司甚至是近十年“最艱難的一年”，但2020年1月份開始全面爆發的新冠疫情，更是將樓市市場推向了“至暗時刻”。上海房產律師就來為您講講相關的情況。

　　目前，為了規避政策和市場帶來的風險，我國房地產企業逐步形成了多家房地產企業共同發展的模式。例如，作為房地產公司的基準萬科之一，近年來的大多數新項目都是合作項目。

　　但由于合作開發涉及主體眾多，房地產開發項目本身具有風險高、收益大、投資額大、周期長的特點，且現階段我國關于合作開發的法律法規相對較少，導致合同無效、合同性質不明確、利益分配不明確、責任不一等風險。

　　一、數據

　　在“非訴訟案件網絡”中，截至2020年4月8日，以“房地產”、“共同開發”為關鍵詞進行搜索，共檢索判決書文件65554份，其中最高人民法院案件36件，最高人民法院案件1519件，高級人民法院案件6063件。

　　從以上數據可以看出，當前合作開發房地產合同糾紛的司法審判活動在我國司法實踐中占有顯著地位，值得我們關注和研究。

　　二、案例

　　案例名稱

　　遼寧強大鋁業工程有限公司與雙鴨山體育局、雙鴨山五環體育健身有限公司糾紛案[(2016)370號，烏敏津]

　　案情簡介

　　(1)五環公司與雙鴨山體育局采取有效合作的形式進行共同發展建設案涉的體鍵中心工作項目。

　　(2)2005年4月10日，強達公司與雙鴨山市體育局簽訂施工合同，強達公司承包了該健身中心的建設；

　　(3)合同簽訂后，由實力雄厚的公司進行施工。2006年8月25日，另一施工隊曲阜遠大集團工程有限公司(以下簡稱遠大集團)電焊工唐月明在焊接作業中點燃可燃物并引發火災。大火之后，斯特朗公司疏散了建筑工地。雙鴨山市體育局將是一家實力雄厚的公司未完成的工程和火災損壞部分工程委托其他單位進行施工

　　(4)2007年1月16日，強達公司向雙鴨山市體育局提交工程竣工驗收圖紙、工程檔案等資料進行工程結算，但雙鴨山市體育局不同意按照強達公司的主張進行結算。

　　關于雙鴨山體育局、五環公司應否承擔社會連帶法律責任的問題。二審人民法院可以認為，建設項目工程雖由承包人具有強大自己公司與發包人雙鴨山體育局簽訂，但因雙鴨山體育局與五環公司系合作研究開發環境建設案涉工程，故雙鴨山體育局與五環公司發展均有給付拖欠工程款的義務，應共同向一個強大我們公司通過給付拖欠的工程款。

　　在上述案件中，黑龍江省高級人民法院承認合作開發各方應當共同向承包商支付拖欠的工程款。

　　三、在司法實踐中，地方法院對一方與承包方簽訂施工合同時其他合作開發商的責任問題看法不一。

　　在司法實踐中，重慶市高級人民法院(2009)《重慶市最高人民法院第406號案件》和《北京市高級人民法院第698號案件》也認為，共同開發的各方應當承擔連帶清算責任。

　　但在山東省濟南市中級人民法院(2014)濟民五終字第513號中，法院認為，施工合同發生糾紛的，應當由簽訂施工合同的當事人參加訴訟并承擔責任，其他合作開發商不是施工合同的當事人，不應承擔施工合同的義務；此外，最高人民法院(2007)民一終字第39號、安徽省蚌埠市中級人民法院(2008)本民終字第151號、安徽省高級人民法院(2014)皖民四終字第00122號、陜西省高級人民法院(2013)陜民三終字第01528號、最高人民法院(2014)民。

　　上海房產律師了解到，針對上述審判不一的情形，最高院中從2012年就開始立項，期間歷經數次修稿、歷時7年，終于在2018年發布了《關于審理經濟建設項目工程建筑施工企業合同管理糾紛案件可以適用相關法律制度若干重大問題的解釋（二）》，但在我們最終的定稿中，刪除了原《征求意見稿》中第十六條中的兩種不同意見，導致出現上述審判不一的情況仍將繼續存續，因而在合作開房過程中的各方利益主體應提前認識到學生合作開房房地產公司可能需要面臨的上述國家法律環境風險。