上海房產律師來講講房地產公司通過違法手段違規獲取五證怎么辦

　　銷售人員或開發商偽造驗資、凍結資金證明、社保繳款證明、無住房證明等材料，幫助購房者取得住房資格，存在很大的合規風險。住房購買資格的取消不僅導致購房合同無效，更有可能構成偽造、變造公文、證件、國家機關印章等犯罪。上海房產律師為您講講相關的情況。

　　合規建議，銷售資格合規建議，嚴格按照商品房預售和現房銷售的相關規定，取得相關資質后再進行銷售，避免通過收取定金的方式變相銷售。如因違規銷售方式導致經濟糾紛時，第一部分時間可以委托律師介入，與購房人協商處理并爭取在訴訟前獲得預售許可證，避免風險承擔社會或者擴大民事法律責任。

　　關于銷售價格的合規建議，要在銷售場所明碼標價，實行一房一價，標注每套商品房的銷售狀況，在銷售場所公示影響商品房價格的所有因素，明確告知商品房的所有差異。產權轉讓前需要繳納有關費用的，應當事先明確告知有關費用，明確收費標準、收費依據和收費機構。

　　銷售人員及銷售過程中的合規建議。嚴格審查中介服務管理機構的資質并對該服務機構及其銷售工作人員可以進行具有一定的背景調查，了解學生是否存在過銷售違法犯罪行為。加強對自有銷售人員的個人信息保密培訓，強調在與中介服務機構簽訂委托合同時保護個人信息的重要性，加強項目監督，發現有違規行為及時干預，依法及時處理。

　　五證與房地產項目開發中的工作風險，我國房地產項目的發展離不開五個重要證件，即建設用地規劃許可證、國有土地使用許可證、建設項目規劃許可證、建設項目建設許可證、商品房預售許可證。可以毫不夸張地說，這五張牌就是房地產開發周期中的出生證。

　　當然，房產企業項目進行開發工作過程中房開公司發展所需辦理的證照遠不止這些，但就項目建設工程的重要時間節點來說，每取得一張證件幾乎就代表了項目施工工程的重大研究進展，也意味著一個項目成熟度的提高，隨之而來的是金融服務機構和合作學習伙伴對項目風險評估市場價值的提升。這對于房開公司員工而言，其實他們就是貨真價實的利益。由此可見，這五證的含金量之高。

　　正因如此，部分房開公司為獲取五證，企業進行相關技術負責人或公關工作人員需要頻繁往返于政府各職能管理部門，或殷勤或諂媚，可謂絞盡腦汁，用盡辦法，只為早日領證。其中，還有部分房開公司可以不惜以身試法，通過學生違紀行為違法信息手段違規獲取五證，因而也是導致不同職務犯罪活動風險。

　　建設用地規劃許可證，建設用地規劃許可證是指項目完成后的房地產項目，房地產公司憑借國有土地使用權轉讓合同和規劃條件通知，經城鄉規劃行政主管部門確認建設項目的地點和范圍符合城鄉規劃(特別是建筑面積、綠化面積、建筑面積比例等) ，由國土部頒發的建設單位土地利用規劃法定證書。

　　《國有土地使用證》，國有土地使用證是指房屋開發公司取得建設用地規劃許可證后，由國土部門頒發的國有土地使用權的合法憑證。證書主要注明土地使用者的姓名、土地的位置和用途、土地使用權的面積、容積率、使用年限和四至范圍等。

　　《建設項目工程發展規劃許可證》，建設工程規劃許可證是房開公司根據國有土地規劃許可證上的規劃許可所作出的具體工程規劃，經規劃部門審核符合城市規劃要求而出具的建設工程規劃法律憑證，具體包括樓房分布及層高、主體結構等，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。

　　上海房產律師提醒大家，建筑施工許可證，建設項目施工許可證由房地產開發公司在取得建設項目土地及規劃許可證后取得，具備開工條件(包括建設企業的成立、符合建設要求的施工圖紙和技術資料、確保工程質量安全的具體措施、施工資金的落實情況等)、向建設部門申請的施工許可證。建設部門通過頒發證書，加強對建設活動的監督管理，維護建設市場秩序，保證建設工程的質量和安全。