上海合同律師：在物業服務合同糾紛案件中，業主如何合理提出自己的抗辯意見呢？

　　近年來，法院受理的物業服務合同糾紛案件數量日益增多，隨著公民法律意識和證據意識的增強，在是否交納物業費及如何交納物業費的問題上，業主行使抗辯權的事由愈發繁多。但是看似都是依據物業服務提出的抗辯意見，有的業主最后得到了法院的支持，有的案件以業主敗訴收尾。那么在物業服務合同糾紛案件中，業主如何正當提出自己的抗辯意見呢？本文上海合同律師針對業主在物業服務合同中的主要抗辯意見分析如下：

　　一、業主以非前期物業服務合同當事人為由抗辯

　　前期物業服務合同是在業主大會還未成立時，由建設單位和物業服務企業就物業的有關事項所達成的協議。合同的簽訂主體并非業主主要是因為小區在建設之初，面臨著入住率低等現實情況，無法成立業主大會，不能行使選聘、管理等權利，所以由建設單位代為行使。

　　盡管業主并未到場后期物業辦事合同的訂立進程，非合同的簽訂主體，然則該合同的內容倒是與業主的好處息息相關的，業主仍受合同效能的束縛。這主如果因為在商品房買賣合同簽訂后，后期物業辦事合同的規定已經包含于商品房買賣協議之中，建設單位所享有的物業服務之債權發生轉移，業主取得了這一債權，因而享有前期物業合同中的權利、同時也要履行合同中的義務，所以可以說前期物業服務合同具有涉他性的特點。故非業主本人簽訂的前期物業服務合同的效力可以追及業主，所以業主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

　　二、 業主以未享用或許無需接收相關物業服務為由抗辯

　　依據《最高國民法院對于審理物業辦事糾紛案件詳細使用法律多少問題的說明》（如下簡稱物業辦事糾紛法律說明）第6條規定：物業辦事企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業主提出物業服務提供方單方面強行終止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院支持。

　　三、業主以物業辦事企業未盡到平安保證義務造成業主財產損失為由抗辯

　　業主需證實物業辦事企業存在違背合同商定或許法律規定的安保責任的行動、這一行動給業主造成了財富喪失、守約行動與財富喪失之間存在因果關系。物業辦事企業的安保責任源于法律相關規定和合同商定。法定的安保責任主如果在各地的物業治理條例中規定的物業辦事企業對違背小區平安治理行動的遏制責任以及避免小區內涌現平安問題的幫忙義務。業主可以依據物業服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據法律的相關規定提起侵權之訴。當物業服務企業未盡到安保義務時，其向業主行使物業費請求權，業主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據安保責任范圍以及業主的具體損失來酌情減免物業費。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業服務企業的責任，加深物業服務關系雙方的矛盾。

　　四、以設置裝備擺設單位未交付房屋為由抗辯

　　《最高國民法院對于審理建筑物區別所有權糾紛案件詳細使用法律多少問題的說明》（如下簡稱《建筑物區別所有權說明》）第1條規定：獲得建筑物專有部分所有權或基于與設置裝備擺設單位之間的商品房買賣合同，曾經正當占領建筑物專有部分，但還沒有依法辦理所有權掛號的人，能夠認定為物權法第六章所稱的業主。故業主資歷認定有兩種：

　　1、業主基于商品房買賣合同，對專有部分舉行事實上的操縱和控制，即對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分地占有通過建設單位的交付行為得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產權登記，均視為小區業主；

　　2、如果已經辦理了房屋產權登記手續，即已經獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業主資格。

　　五、業主以物業辦事企業違背維修義務為由抗辯

　　培修責任首要來源于合同商定，普通商定的培修局限包括屋宇本體專用辦法，不包括室內部分的培修；在培修局限商定不明情況下，根據《建筑物區別所有權說明》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部份的劃分，建筑物共有部份的培修責任由物業辦事企業負擔，業主負擔專有部份的培修義務?！段飿I辦事糾紛法律說明》第3條規定物業辦事企業違背培修、養護責任時應負響應的守約義務。若業主能夠供應證據證明物業服務方告的行為違反物業管理公約中的維修和養護義務，業主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業主需要避免“只要小區物業出現問題就找物業服務企業”的思維。對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區物業在國家規定的保修期和保修范圍內，由建設單位負物業的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養護義務，物業服務企業也可以對業主提供有償的維修服務；小區共有部分、公共設施設備，由物業服務企業承擔維修和養護義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。

　　六、業主以物業辦事企業供應的物業辦事存在瑕疵為由抗辯

　　物業辦事擁有時候持續性及無奈計量性，物業辦事的內容、品質難以明確，普通還因此合同商定的規范權衡。關于合同商定較為歸納綜合，則能夠參考我國相關法律、法例、政策性文件作出的相關的增補性的普通規范。關于我國相關法律、法例和政策性文件也沒有增補性規定準時，應該以物業辦事行業的行業規范或者是小區內大多數業主認同的規范為依據衡量。同時依據“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業服務存在瑕疵的責任一般由業主承擔。業主證明物業服務存在瑕疵的證據主要有：

　　1、直接證明物業服務瑕疵的證據，包括照片、視頻、錄音等；

　　2、間接證據，包括小區其他居民的證言、新聞媒體的相關報道、居委會出具的相關證明等，但間接證據的證據效力略低，若僅存在間接證據，即無法提供完整的證據鏈以證實物業服務存在瑕疵的情況下，業主也很可能敗訴。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海合同律師，我們會為你做出專業的解答。