物業服務合同糾紛案件審理實錄，上海合同律師詳細解讀

　　正所謂“清官難斷家務事”，法院審理判決一個案件，有時候需要抽絲剝繭才行。今天上海合同律師整理的這個關于物業服務合同糾紛案件，就是一個例子：

　　上訴人上海金利國際物業服務有限公司（以下簡稱“金利公司”）、上海耀海房地產開發有限公司（以下簡稱“耀海公司”）因物業服務合同糾紛案件，對上海市黃浦區人民法院黃民四320號民事判決提起上訴。合議庭依法成立，并于2010年1月14日舉行公開聆訊。 上訴人高麗公司委托代理人張向林、上訴人姚海公司委托代理人高才生、屠宏泉出席了訴訟。 此案現已結案。

　　原審法院查明：

　　(1)2004年4月5日，瑤海公司（甲方）與高力公司（乙方）簽訂《上?，幗▓@全權管理合同》，甲方委派乙方為上?，幗▓@全權物業管理經理，約定小區物業管理費標準為人民幣（以下幣種均為人民幣）2.5元/月/平方米（暫定）及空置單元房的物業管理費收費標準由甲乙雙方另行約定，物業管理期限自2004年7月1日起至業主委員會成立止。在本合同期限內，甲方同意按以下金額和時間向乙方支付報酬，乙方的物業管理服務費按一個標準支付。當乙方負責管理該物業的第一期時，乙方將獲得每月15000元的管理費。全產權物業管理報酬的支付方式為每月25日，由乙方從物業管理賬戶中直接撥付。當月賬戶余額不足以支付乙方報酬的，甲方負責墊付，乙方負責下月歸還。雙方還商定了其他權利和義務。合同附件二是2004年度預算（2004年7月1日－2004年12月31日）。商業物業管理費一欄的說明，按開發商意見執行。

　　2006年2月9日，上海市物業企業管理技術協會向高力公司發展出具《上海市住宅物業信息服務能力超過國家最高等級收費標準論證分析報告》，論證意見為本項目設計符合酬金制計算教學方式的基本生活條件，物業提供服務機構收費按前期物業合同的約定預收，其中所附高力公司通過論證申報表中非住宅收費標準為5元/月/平方米，會所服務收費工作情況為空白。

　　2006年7月1日，上海市黃浦區耀江花園業主委員會（以下簡稱甲方行業委員會）與煤礦廠（乙方）簽訂《物業服務合同》。 雙方就黃浦區西藏南路1739弄某耀江花園物業的物業管理服務達成協議，該物業類型為住宅、辦公樓、商鋪，其中高層住宅2.5元/月。 平方米，辦公樓5元/月/平方米，商店5元/月/平方米，乙方按收費制度確定物業服務資金，合同期為2006年7月1日至2008年6月30日。 物業管理費按季度支付，業主應在每季度第一個月10日前履行支付義務。 乙方可自業主逾期付款之日起，按應付費用的0.3%/日向業主收取滯納金，雙方還就其他權利義務約定。

　　2007年11月、2008年1月，煤礦工人向部分店面業主收取每月5美元的物業管理費。

　　2008年6月20日，業委會（甲方）與高電公司（乙方）簽訂《物業服務合同》，雙方就上海市黃浦區西藏南路1739弄耀江花園物業管理服務事宜達成協議。 總建筑面積129837.02平方米，其中高層住宅105929.66平方米，辦公樓25656.18平方米，乙方按建筑面積向業主收取物業管理費，其中高層住宅2.5元/月/平方米，辦公樓3元/月/平方米，5元/月商用/平方米，乙方按收費制度確定物業管理費，乙方每月從預收的物業管理費中提取25000元，其余用于物業服務合同約定的費用。 余款或短款由業主享有或承擔，物業管理費按季支付，逾期的，業主應在每季度第一個月10日前履行付款義務。 乙方可自業主逾期付款之日起，按應付費用的0.3%每日向業主收取滯納金，合同期限為2008年7月1日至2010年6月30日。

　　2004年2月25日，耀海公司與上海騰龍（集團）有限公司上海南分公司簽訂了本市西藏南路一座銷售大樓排水工程的“電力安裝工程合同”，同日，耀海公司與上海市自來水信南有限公司簽訂了上海市自來水信南有限公司的供水合同。

　　2004年9月7日，上海市黃浦區市場房地產企業測繪技術中心設計出具七份《房屋進行土地資源權屬問題調查研究報告書》，對耀江花園、耀江花園甲號、耀江花園乙號、耀江花園丙號、耀江花園丁號、耀江花園戊號、耀江花園城市地下工程車庫、垃圾房、變電站的房屋結構建筑施工面積數據測算，共計139413.58平方米。

　　2006年12月13日，耀海公司將二期物業信息移交給歌利亞公司，并制作了清單，包括A室、B室店鋪門鑰匙。當天，將A、B店大門鑰匙的記錄移交耀海公司。

　　2003年2月，耀海公司（甲方）與上海新美清潔設備銷售服務有限公司（乙方）簽訂《上海市政大樓清潔保潔合同》 ，乙方委托承包耀江花園銷售辦公室清潔工程，合同范圍包括1、2、3層的辦公區域和公共區域。演出期由二○○三年三月一日至二○○四年二月二十八日。由2006年12月至2007年12月，耀海為銷售處繳付清潔費。

　　2006年1月12日至2007年6月30日，耀海公司（甲方）與時某公司（乙方）簽訂《勞動合同》。被安排從事保安及其他辦公室工作。

　　2006年9月26日，瑤海公司（甲方）與上海游杰保潔工程有限公司（乙方）簽訂保潔合同，乙方對售樓處外立面鋁板、玻璃進行清洗。工程造價2500元。同日，上海游杰保潔工程有限公司向瑤海公司開具了2500元的保潔服務費發票。2007年1月至12月，瑤海公司支付售樓處綠化費。

　　2006年8月23日，高力公司向耀海公司發展出具相關發票進行記載2006年7－9月空置分析商鋪管理物業企業管理費，每月平均單價2.00元/平方米；2006年11月27日，高力公司向耀海公司可以出具電子發票系統記載2006年10－12月空置商鋪以及物業服務管理費，每月銷售單價2.00元/平方米；2008年4月1日和6月24日，高力公司向耀海公司設計出具財務發票信息記載作為一期建筑空置商鋪通過物業項目管理費的明細情況具體為2007年10－12月、2008年1－3月、2008年4－6月，每月綜合單價2.00元/平方米。

　　姚海公司為該店一期支付的物業管理費包括：150平方米。 A.班松園路（2006年3月－2008年12月）、129.93平方米。 班松園路B號（2006.03-2007.05)。 半松園路C，197.31平方米（2006年3月－2008年12月）；半松園路B，231.82平方米（2006年3月－2008年12月）；西藏南路A，671.42平方米（2006年3月－2007年12月）。 西藏南路b號，101.41平方米（2006年3月－2008年12月），每月2元。 按平方米計算，首期店鋪總價款為79,717.10元，高麗公司每月5元。 按平方米計算，耀海公司還欠一期店119,575.65元。

　　欠繳物業管理費總額為108,517.80元，其中西藏南路3號一樓203.83平方米，二樓434.51平方米，共計638.34平方米（2006年3月至2008年12月） ，煤礦工人要求每月5美元/平方米計算平方米。

　　第二期的未繳物業管理費為 $255,634.80，包括： 8幢 a 的162.75平方米，8幢 b 的197.23平方米，8幢 c 的272.94平方米，8幢 d 的244.65平方米，8幢 e 的300.87平方米，8幢 e 的325.87平方米，8幢 g 的246.91平方米，8幢 xin 的379.07平方米，其間為2007年1月至2008年12月/平方米計算平方米。2007年4月5日，耀海與上海市房地產黃浦區簽訂了《上海商品房銷售合同》 ，上述位于上海市半松園路8號樓 a 座162.75平方米，位于上海市半松園路8號樓 b 座197.23平方米的商品房，現由上海市半松園路社區衛生服務中心使用，位于上海市半松園路8號樓 b 座的商品房，現由耀江花園居民委員會使用。上海市半松園路社區衛生服務中心現由上海市半松園路8號黃浦區使用。

　　二期文化會所耀海公司進行全額未付物業企業管理費收入金額107,059.20元，包括：西藏大學南路1739弄乙－丙號201室400.17平方米、301室491.99平方米，共計892.16平方米，房屋建筑類型以及其他，房屋使用用途研究會所，其間為2007年1月－2008年12月，高力公司發展要求按5元/月/平方米成本計算。

　　售樓處姚海公司未足額繳納物業管理費116,985.60元，其中西藏南路A弄一層297.14平方米，二層323.56平方米，三樓354.18平方米，截至2003年6月6日，共計974.88平方米。 上海市黃浦區城市規劃管理局頒發上海市建設工程竣工規劃驗收證書。 房屋類型為辦公樓，期限為2007年1月至2008年12月。 高麗公司每月需要5元。 平方米計算。

　　二○○八年十二月八日，高力士致函耀海公司，促請該公司支付耀?；▓@第二期、售貨中心及耀海花園第一期空置樓宇的管理費，但有關費用仍未全數繳付。

　　2009年3月，Collier 起訴法院，理由是姚還沒有支付或少支付物業管理費。案情透露，法院要求法院下令支付2006年3月1日至2008年12月31日期間的物業管理費港幣707,512.65元、2009年1月至3月期間的物業管理費港幣91,730.85元及逾期支付港幣100,000元。

　　瑤海公司辯稱，八號。答和否。二期商鋪的房屋已出售給上海市黃浦區房屋土地管理局，不應向瑤海公司收取物業費。我們從2006年3月到2008年底已經繳納了一期商鋪的物業管理費，按每月2元計算。平方米已計算支付，高力實際收取并認定為2元/月/平方米的標準。因雙方未協商第二期門店費用且實際未交付管理，高力未提供物業服務，高力要求為5元/月。平方米的計算沒有依據。即使雙方同意，也應該是2元/月/標準平方米計算。售樓處由我們自己的清潔工管理，高力沒有盡到物業管理義務。會所為獨立建筑，未與高力辦理交接手續?，幒９居袡嘧孕泄芾?。況且會所原本是委托高力參與經營的，開發商并沒有盈利，所以高力不能主張物業管理費。對滯納金的計算方法有異議，雙方未能就物業管理費的數額達成一致。高力聲稱滯納金沒有依據。

　　原審中，法院向上海市物業企業管理技術協會通過調查由該協會出具的《上海市住宅物業信息服務能力超過最高等級收費標準論證分析報告》論證意見中“物業發展服務收費按前期物業合同的約定預收”的具體收費標準，該協會說明：物業有限公司申報的收費情況是由物業安全管理人員協會作為學生一個社會工作相關部門需要接受學習材料的工作方法步驟，是由物業資源管理行業協會出具給物價局的論證意見，物價局作為我國物業收費的主管部門之間是否核準由物價局決定，論證意見不具有物業收費的生效條件。

　　在原審中，法院向上海市黃浦區物價局調查葛麗公司是否申報并批準了耀江花園小區物業管理收費標準。 該局表示，高力公司管理的耀江花園小區實行收費制度，物業管理費的收費價格不需要物價局批準。 由行業委員會和物業公司協商簽訂物業服務合同確定價格，商鋪、辦公樓采用市場價格協商，不受價格部門的干擾。上海合同律師也支持以上觀點，因為物業定價應該與其服務匹配。