上海房產買賣交易，如何安心？注意購房細節。

　　在簽訂房屋買賣合同、房地產交易時遇到的風險較大的是二手房交易。新房出現問題可以去找開發商投訴協商，二手房維權相對困難，有時可能連人也找不到。二手房交易是指已經在房地產管理部位備過案、并完成登記、再次上市進行交易的房產。在買房時除了仔細審查合同權利義務條款時，還應審查房屋權屬、賣方主體資格、房屋質量，房款支付方式等。確保房屋買賣雙方順利完成買賣房產過戶登記。針對上海房屋買賣交易應注意的一些細節和情形，給出法律意見，僅供參考。

　　一、房屋權屬審查

　　買賣過程中房屋所有權證有可能作假，因此委托房產律師或雙方到房產交易中心核對權屬真偽。購房者最好在買賣房屋前做好房屋產權調查工作，提高購房買賣效率，防止被欺騙，造成巨大損失。建議在交定金前，必須先行查清房屋權屬情況。如果抵押或者查封狀態，則要及時中止交易或解除合同，即使買賣合同生效，也不能夠過戶。如果出賣人沒有能力償還貸款，導致房屋因債務糾紛被查封。有時還遇到在過戶前房屋剛剛被債主查封情形。另外物權法、擔保法都規定，抵押人處理抵押房屋，應獲抵押權人同意，否則不得轉讓。因此有抵押的房屋一定要先還清銀行貸款，才能登記過戶。

　　是否存在共有產權人

　　房屋共有權是否存在多個產權人，涉及到出賣方出賣房屋是否構成真實意表示。因此買房過程應特別注意，共有產權人是指多個人共同擁有一套房產的所有權。出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。共有權人一般會記載在產權證書上的，可如果是夫妻共有的情況就不一定會有記載顯示，如果是夫妻共有產權在簽訂合同時要讓夫妻雙方在買賣合同上簽字。

　　房屋質量問題

　　房屋特別是二手房屋，由于也有一定年限，可能會存在漏水、墻體開裂，裝修、裝飾是否老化，有無安全隱患等問題。而發現有質量問題想解除合同的前提條件是合同目的不能實現。依《合同法》規定，因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。但這時主張解除合同的買方應當負舉證責任，這對一個購房者來說無疑是個災難。但如果對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人明知瑕疵的，則出賣人不承擔質量瑕疵的責任。

　　房屋是否出租

　　依《合同法》規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。此時，如果房屋已出租給承租方，會導致買方購買后無法實際居住。如標的房屋存在租賃合同，應盡量讓房東在交易前處理好租賃事宜。讓賣方出具承租方已放棄優先購買權的證明，避免租客以優先購買權為由導致交易失敗。或者讓賣方出具解除合同證明。

　　明確稅費承擔責

　　二手房交易過程需交納增值稅、個人所得稅、契稅、營業稅等。交稅時，如果合同約定是各付稅費，建議兩人同時到場交納;以避免沒有交稅而無法過戶。此外交房一般還涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，需督促賣方繳清費用。

　　房款支付風險

　　二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，沒有第三方參與進來的話，就很有可能會發生糾紛。尤其是對于買方來說，會導致錢房兩失。損失慘重。所以建議購房者先將房款交給買賣雙方都信任的第三方平臺，如上海律師事務所、房產中介等?？春梅孔?，確定房屋產權后，交定金時要慎重。不要忽視定金環節。如果此時的房子還在按揭中，定金建議不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定過戶完成之后支付定金，但需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。買賣雙方到銀行去簽一份監管協議，約定在交易中心完成手續后，支付到到賣家賬戶上。當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可多交購房定金或約定高額違約金，以提高賣方違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%。賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約。所以預約買賣合同中應注明交由第三方監管即視為賣方收訖等條款。

　　物業交割風險

　　二手房在購買之前已經有人居住過，所以大家在辦理房屋交接時，一定要先要求賣方將物業、供暖等費用結清。如不核實清楚，買方將可能為出售方的各項欠費買單。這一點，也是買二手房不能夠忽略的。如果買賣房產時還包括家具家電，還要核實清楚物品清單。建議可抄寫一份《清單》，并在合同約定家私電歸屬權及違約責任。

　　陰陽合同和戶口問題

　　此外還有陰陽合同問題和戶口問題也是要額外注意的。有些人為了避稅，會簽訂價款約定不一致的陰陽合同。一旦產生法律糾紛，法院會認定真實交易合同為真實的買賣合同。所以最好避免簽訂陰陽合同。.戶口問題也是房屋交易時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。以免造成不必要損失，如子女上學問題。

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