上海房產律師：房地產開發成本如何計算？

　　在房地產市場中房地產價格與開發成本有一定的關系。 房地產開發成本如何計算？ 開發成本的組成部分是什么？上海房產律師做出如下分析解答。

　　第一，是房地產開發成本的構成

　　房地產市場開發成本是指房地產公司開發一個企業為開發具有一定數量的商品房所支出的全部成本費用，就其用途方面來說，大致可分為三大部分：

　　1. 土地、建設和設備成本。

　　這部分成本是房地產開發成本的主要內容，占項目總成本的80%。 其中最重要的是土地成本，土地成本因來源而異。 土地成本規模是衡量房地產開發項目是否可行、是否具有預期收益的最重要的經濟指標。 土地成本主要包括重置成本、租賃成本、搬遷成本等。

　　房產商在決定企業是否可以開發提供一個重要項目之前，都必須將預計的土地費用通過提高土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行研究項目的可行性分析評估。土建、設備費用主要就是根據實際工程施工合同、工程預算以及信息工程進度支付，最終結果進行系統工程決算。

　　2、配套技術及其他收費管理支出。

　　主要指水、電、氣、大型市政行政和公共建設配套費。房地產產業產品的特點決定了房地產開發必須有這種費用，因為商品房應該有生活功能、訪問、水、電、煤氣和排水是最基本的條件，此外，學校、醫院、商店等生活服務設施也是不可或缺的生活條件。

　　其他一些費用項目雖然屬于押金性質，如新墻材、檔案押金、綠色押金等，但由于種種原因，大多數企業難以收回全部押金，有的利息收不回來。這種收費項目的特點是多種多樣，標準不同，隨意性很強。由于許多收費項目是由壟斷企業或事業單位實施的，而且法規沒有透明地合法化，因此標準普遍偏高，增加了開發企業的負擔。

　　配套及收費項目是房地產企業開發環境成本中受外界因素分析影響最大的一塊費用支出，且數額較大，一般占項目總投資的10-15％，房地產開發商可以通過各種有效途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低產品開發成本的一項非常重要研究內容。

　　3.管理費用和融資成本。融資成本是房地產開發成本的重要組成部分。房地產開發具有建設周期長、投資額大、投資風險高的特點。因此，僅依靠企業的自有資金和預付住房支付，就不能滿足資金需求，大多數開發型企業必須通過銀行貸款來解決資金需求，才能產生利息支出。因此，如何很好地計算這部分成本，以正確計算開發成本，反映經營成果將發揮非常重要的作用。

　　二是房地產開發成本核算

　　房地產開發成本核算是指企業按照成本項目，對開發一定數量商品房的全部費用進行歸集和分配，最終計算開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。

　　關于成本聚合對象。

　　由于開發規模不同，房地產開發的成本歸集對象也不同。對于小規模的開發，如單個建筑或幾個房子的開發，這個問題可以很容易地解決?？梢砸运虚_發金額為成本歸集對象，建立一個成本核算單元。但對于大規模開發，如鄰里改造或社區開發，需要科學確定費用征收對象。在這種情況下，成本核算不宜太細(單位為單體建筑)，因為很多直接開發成本很難分攤到每棟建筑上，必然會增加工作量，使核算工作變得繁瑣。

　　相反，成本會計也不能簡單地會計單位，因為一個社區從開始建設完全建立往往需要幾年甚至十多年，和商品房的發展完成出售，這樣做一定會使成本會計數據滯后，損失的成本結算和管理的作用。筆者認為，應以房地產開發項目的項目內容和建設進度作為確定成本收集對象的主要依據，將大型開發項目應劃分為不同的開發時期，便于成本收集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。

　　2. 正確劃分成本項目，客觀反映產品成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。

　　根據現行房地產開發企業會計制度的規定，“開發成本”作為成本核算主體，企業應納入該主體，根據自身的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并進行相應的詳細核算。成本項目的選擇不應過多，因為發生較少，特別是單一成本，應盡可能合并。且金額較大，成本應建立一個單獨的賬戶核算。

　　3.間接成本會計。

　　根據現行房地產開發企業會計制度的規定，間接費用應視為當期成本，直接計入當期損益，筆者認為，這種處理，部分費用，違反了會計比例的原則。該原則要求企業的收入及相關成本、費用在同一會計期間進行確認和計量。例如，為項目貸款支付利息和項目前期銷售費用，成本的特點較大，受益對象，如果受益人在銷售前，將列入損益分類會計，必然形成虛假的財務結果，不能客觀反映企業的實際經營情況。

　　4.項目竣工后的決算。

　　房地產市場開發環境成本會計核算的最終研究目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發項目成本，以便提高企業結出經營利潤。

　　然而，目前房地產開發企業普遍存在的一個現象是，重視項目決算，忽視項目決策。因為工程決算是在施工完成后進行的，時效性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不容易拖延。但項目的決算可能會因為各種原因出現在可預見的未來，比如小區個別配套未完工(不會影響銷售)，規劃的公共配套暫時無法落實，或者押金回收久拖不決等等。所有這些都會影響整個開發項目的完全完成，如何解決這一問題，可以通過“扣繳成本”主體將項目預算充分納入成本，使項目的最終核算能夠按照計劃進行，項目完成后的實際支出可以調整項目成本。由于這部分項目內容通常只占項目總投資的很小比例，所以項目的總成本和單位成本一般不會有很大的影響。更多關于房地產開發相關知識，可以在線咨詢上海房產律師。

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