上海房產買賣糾紛律師：房產買賣糾紛相關問題解答

　　現在我們結婚的年輕一代最重要的事件是買房子，購買過程將涉及很多問題，因為買房子涉及一系列的合同問題，如果買方和賣家因為一系列的法律糾紛應該如何處理它？針對房地產銷售糾紛的相關法律問題和知識，上海房產買賣糾紛律師為您整理了以下內容：

　　一、如何進行解決房產買賣合同糾紛?

　　1、協商解決

　　爭議雙方通過自我協商、平等、互利、合理、有償解決；主要根據雙方簽訂的合同，解決雙方之間的財產糾紛。爭議當事人不能協商解決的，可以根據爭議的性質和法律糾紛，分別向行政主管機關提出申訴，或者申請仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

　　2、行政機關應當按照其職權進行處理

　　對爭議雙方的一方向進行行政管理機關投訴后，行政機關可以根據企業主管范圍受理，依據國家有關中國法律和行政政策法規、規章制度作出行政行為決定。如當事人對行政部門決定不服，可提起復議或提起環境行政訴訟。除終局復議以外，須在收到復議決定書之日起15天內向人民對于法院提起行政訴訟。但行政能力決定一旦發展作出即可執行，提起行政復議或訴訟并不停止執行。

　　3、仲裁或訴訟程序解決

　　那如果出現糾紛不屬于企業行政管理機關部門主管，當事人可申請仲裁或提起環境民事法律訴訟。申請進行仲裁必須有一個約定的仲裁協議，如無約定，不可申請仲裁，只能提起民事訴訟。仲裁制度實行一裁終局制，裁決作出后，當事人不可就同一經濟糾紛再次提出申請仲裁或向人民法院起訴。

　　二、如何避免房地產交易中的產權糾紛？

　　1. 買受人知情購買抵押房屋。

　　在商品房出售之前，房地產開發商已經抵押了房屋出售或房屋出售的土地，并在房屋出售前將其賣給了買方。根據我國《擔保法》第四十九條的規定，其出售的房地產價格并不明顯低于價值，并通知抵押權人（如發放抵押貸款的銀行），告知購買已抵押房屋的情況，其行為是合法的。

　　在這種情況下，購房人的風險是在房地產商解押之前無法取得所購房屋的產權，也無法以房地產商出售的房屋已抵押為由請求解除合同。在此期間，在建房屋出現“爛尾”或房地產商破產，購房人雖可依合同要求房地產商承擔全部責任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購房人在知道欲購房屋被抵押的情況下，沒有特別的實惠是沒有必要去買的。

　　2、購房行為人在自己不知情的情況下購買了抵押房或已售房。

　　我國《擔保法》第四十九條規定：“典質人未關照抵押權人或許未告訴受讓人的，讓渡行動有效?！薄侗本┦卸紩康禺a讓渡治理設施》第三十八條規定：“房地產開辟企業在與預購人依法解除預售合同以前，不得與別人簽訂同一商品房的預售合同?！泵鎸@些法律法規，卻仍有個別不法的房地產商隱瞞房屋已抵押的事實進行銷售，或將已出售的房屋再次甚至多次出售，對購房人進行欺詐。

　　在這類情況下，被騙的購房人雖可要求解除合同，但依舊存在房地產商批準賠多少，實踐能賠多少的問題，僅憑合同第十二條解決這個問題也顯然是不行的。是以，倡議購房人參照《最高人民法院對于審理商品房生意合同糾紛案件合用法律問題的說明》第九條，請求房地產商在合同第十二條空行寫明：“出賣人保障本合同標的物不存在已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買受人通知解除之日起取消，出賣人應在收到買受人請求解除合同通知（）日內返還已付購房款及利息并賠償人民幣（）元（不超過已付購房款一倍的具體數字）?！睜幦ψ约憾嘁稽c兒保護。

　　3、購房人已購房屋在購置后又被房地產商典質或出售。

　　按《北京市都會房地產讓渡治理設施》第三十九條：“房地產開辟企業不得將已預售的商品房舉行典質”和第三十八條“房地產開辟企業在與預購人依法解除預售合同以前，不得與別人簽定統一商品房的預售合同”的規定，房地產商的這些做法肯定是違法的。但房地產商違法要承擔全部責任，并不一定能保障購房人能得到應有民事補償。

　　《最高人民法院對于審理商品房生意合同糾紛案件合用法律多少問題的說明》第八條盡管規定：“擁有以下情況之一，致使商品房生意合同目標不克不及完成的，無奈獲得房屋的買受人能夠請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，購房人最好還是能在合同第十二條空行中約定清楚，如出現上述情況，房地產商具體賠償的時間和金額，購房人應明白千分之一也叫不超過一倍。

　　三、房屋買賣糾紛有哪些

　　1、商品房預售糾紛

　　實在商品房預售軌制有利于房地產開辟謀劃企業實時籌集資金投入到房地產開辟中去，加快了商品房的流轉，促進了房地產市場的進展，因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。

　　然則，當購買者依售房宣揚告白、計劃設想訂立預售合同后，在房屋正式托付使歷時，卻發明標的與原來的廣告宣傳不同或是開發商在預售之后，不能辦理產權證;或者是開發商不能按期交房，或有其他違約行為而發生糾紛。

　　2、單元集資房和已列入房改的公有住房的出售糾紛

　　要根據國務院的房改政策，單元設置裝備擺設的含有職工福利性子的住房基本上已發售歸職工，無非對這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉讓。

　　而有些職工在前提好，想購置新商品房時，會將房改房發售，但縣一級的房改房發售又未制訂相關政策，或是有些職工為了回避繳納稅金和發售，許多房屋都是暗里發售，根本無法辦理過戶手續。結果是由于違反了限制性規定，造成了大量買賣行為無效而發生糾紛。

　　3、公有房屋和二手房買賣糾紛

　　其房屋是不動產，根據法律規定在讓渡時必需辦理變換掛號，并且要繳納稅款。社會上少量存在因不肯繳納稅款，在房屋買賣后不變更登記（俗稱過戶）的行為，隨著房價的上漲或遇到房屋拆遷時，有些人對原賣價反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。

　　4、商品房出售糾紛

　　在商品房的發售過程當中，主如果因發售方守約造成糾紛。有因商品房面積缺乏、品質存在瑕疵、發售方不出具發票、辦理房產證等問題而發生糾紛。也有買房人未能如期支付房款，出讓人要求履行付款義務，甚至是主張解除合同的。

　　對于解決房產生意糾紛的相關法律問題為人人先容到這里，買房是件小事，在購置簽訂合同過程中一定要注意，如果在購房過程中因一些不理想的問題導致糾紛， 一定要通過法律手段進行維護自己的合法權益。

　　往年財政部和國度稅務總局宣布關照調整了個人住房讓渡營業稅政策。當初盤算出賣一套房子，那么應該怎么交稅費?出售二手房需要繳納的稅費有營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等等。

　　依據相關規定，今朝各類二手房生意業務稅費共有8種，包含：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，常見且額度較大的為營業稅、個人所得稅、契稅三類。

　　依據財政部、國度稅務總局3月30日收回的《對于調解個人住房讓渡營業稅政策的關照》請求，調整了個人住房讓渡營業稅政策，個人將購置超過2年的普通住房對外銷售的，免繳營業稅。同時，個人將不足2年的普通住房或非普通住房對外銷售的，5％全額征收營業稅，同時按照應繳營業稅稅額的7％、3％、2％繳納城建稅、教育附加稅和地方教育附加。

　　另據懂得，個人將購置跨越2年（含2年）的非一般住房對外販賣時，則需根據賣房價錢減去購置房屋時價款的差額征收5％的營業稅，同時還需繳納營業稅稅額的7％、3％、2％繳納城建稅、教育附加稅和地方教育附加。

　　發售二手房需求繳納的稅費有：

　　1、營業稅：自2015年3月31日起，個人將購置缺乏2年的住房對外販賣，全額征收營業稅;個人將購置2年以上（含2年）的非一般住房外對販賣的，根據銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。營業稅稅率為5％。

　　2、個人所得稅：個人讓渡自用五年以上并且是家庭僅有的生存用房獲得的所得，免征個人所得稅。未滿五年，能供應原購房合同、發票等無效憑據的，以其讓渡收入額減除財富原值和正當費用后的余額為應納稅所得額，個人所得稅稅率為20％。

　　。未滿五年或五年以上不是唯一住房，又不能提供原購房合同、發票等有效憑證的，按核定征收計算個人所得稅，核定征收率為2％。

　　3、地皮增值稅：個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　4、印花稅：個人販賣住房暫免征收產權轉移書據印花稅，但要交納5元的房屋產權證印花稅。

　　5、城建稅、教育費附加及處所教育費附加。隨營業稅附征。如有更多問題，可以在線咨詢上海房產買賣糾紛律師。

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