上海房產律師：小產權房屋的拆遷補償問題

　　小產權房應用的地皮是農村集體地皮，依據我國憲法劃定，這類房屋是阻止任何個人或組織進行買賣的，也不可以擅自改變該土地的用途和性質。上海房產律師淺談小產權房拆遷補償標準的相關知識，希望對大家能有所幫助!

　　小產權房拆遷補償標準

　　網友發問：購買了小產權房，當初遇到拆遷，能夠享受到拆遷補償款嗎?

　　律師解答：小產權房不具備一般商品房的法律性質，在購置過程當中出現合同糾紛難以得到等同維護;房屋建設程中缺少監管，其質量問題出現的概率要高過商品房;而因為無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶，對房產價值影響很大;若遇國家拆遷，很難得到相應的拆遷補償。即使有也比有房產證的房子補償少。

　　房屋拆遷補償標準相關知識

　　農村房屋拆遷補償標準

　?。?） 被征地的村或許村民小組建制撤消的，以及建制盡管不撤消，但不具有易地建房前提的，被拆遷人能夠抉擇貨幣賠償，也能夠抉擇與貨幣賠償金額問等代價的產權房屋調換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積;

　?。?）被征地的村或許村民小組建制不撤消的，具有易地建房前提的，被拆遷人能夠在鄉（鎮）地皮應用整體計劃肯定的中央村或居民點范圍內請求宅基地新建住房，并取得響應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

　　小產權房是否過戶?小產權房沒有國家發放的地皮使用證和預售許可證，購房合同在房管局不會給予立案。它的產權證不是國家房管部分頒布的，由鄉政府或村委會頒布的，所以小產權房不可能登記，也不能過戶。

　　小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未交納地皮出讓金等用度，其產權證不是由國家房管部分頒布，而是由鄉政府或村委會頒布?！靶‘a權房”不是法律觀點，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。

　　小產權房能登記嗎?

　　不可以。不動產登記是依法維護不動產所有人權力的法律行徑，不可能登記任何不合法的東西?，F行法律法規明確，世界普遍實施土地用管制，所以“小產權房”不可能予以登記。

　　依據國家劃定，農村室廬用地只能分配給本村村民，城鎮住民不失掉農村購置宅基地、農夫室廬或小產權房，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》應為無效。對于村委會頒發的房產證，房產證只能由國家統一的房地產主管機關發放，村委會不具有發證的權力。

　　小產權房的“五宗罪”：其一，小產權房屋每每沒有計劃許可證和正軌土地證，如要求賠償地皮出讓金的話，還要繳納地皮款。其二，小產權房屋沒有產權證，非本集體構造職員“購置”后，一旦國家政策請求清算時，沒有法律保證。其三，沒有產權的房屋一旦國家要征地拆遷，沒有正當產權的房屋難以得到充分的拆遷安置補償。其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉讓、抵押;其五，小產權房一旦因房屋遇到糾紛、法院往往不予受理。

　　那末，該若何鑒別是不是小產權房呢?

　　正規的商品房是“五證”俱全，即《國有地皮使用證》、《設置裝備擺設用地計劃許可證》、《修筑工程計劃許可證》、《修筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，缺一不可。最簡單的方法便是看是不是有《商品房預售許可證》，買房前一定要查看，一般有這個證基本上就有其他四證。

　　上海房產律師提醒，切勿貪圖廉價購買小產權房，以免給自己帶來不必要的風險。

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