上海房產糾紛律所分析房子是你的,你卻不能入住

　　居民個人購房時也要注意在房地產登記機構查詢自己打算購買的房子是否有居住權，以免房子屬于你，但你不能住。上海房產糾紛律所讓我們通過三個日常生活，看看居住權是如何幫助我們的，解決生活中的問題。

　　居住權是自然人根據合同或者遺囑取得的利益物權，在他人享有所有權的房屋上，為滿足居住需要而設立的。當事人可以以合同或者遺囑的形式設立居住權。居住權的設立一般是免費的。居住權的存續期限以明確約定的期限或者居住權人的生存期限為限，居住權人的權利不得轉讓或者繼承。

　　情景一

　　甲老太太在妻子去世后一直獨自生活。近年來，她感到年老。一方面，她想把她現在住的房子轉讓給她的孩子，以減少遺產稅和其他費用，并讓她的孩子照顧她的生命、衰老、疾病和死亡；另一方面，她擔心她的孩子在房子轉讓后會不孝，這樣她就不能生活和依賴它了。

　　民法典出臺前，甲老太太的想法很難通過現有制度得到充分保障。雖然房子可以在生前以贈與或買賣的形式轉讓給孩子，但轉讓后失去了房子的所有權。之后，如果孩子再賣掉房子，必然會影響老太太在這所房子里的生活，很難達到有所依、住有所居的目的。

　　民法典出臺后，甲老太太的愿望可以通過設立居住權來實現。甲老太太可以和孩子簽訂設立居住權的合同，同意甲老太太把房子轉讓給孩子后，仍然可以在她有生之年享有房子的居住權。甲老太太將房屋所有權轉讓給子女時，子女還應為甲老太太辦理合同設立的居住權設立登記。這樣既能滿足父母在有生之年以自己的名義將房屋所有權轉讓給子女的愿望，又能保證父母在失去房屋所有權后不會被不孝子女趕出房屋，造成居住不穩定的困境。居住權設立后，即使遇到不孝子女，父母也可以通過行使居住權的物權保護屬性，排除不孝子女對父母正常占有和使用房屋的妨礙，防止不孝子女在出售房屋后向老年人主張騰出房屋的權利。
 

　　情景二

　　小乙和小丙在婚姻期間買了一套房子。后來，他們的關系破裂，想離婚。雙方同意男方小乙享有全部房屋所有權，男方小乙賠償房屋折扣100萬元給女方小丙。但女方小丙擔心放棄房屋所有權后，男方不能按時賠償相應款項，因此雙方還同意女方小丙有權在男方小乙全額支付賠償金前住在房屋內。

　　民法典出臺前，雖然這種協議可以在一定程度上促使男方在約定期限內支付折價補償，但如果遇到性格令人擔憂的對方在取得房屋所有權后單獨出售房屋，并隱瞞拒絕支付折價補償的情況，這種協議很可能失敗，很難達到女方如期取得房屋折價補償的目的。

　　民法典出臺后，女方小丙可以通過與男方小乙約定設立居住權，更好地保護自己的利益。離婚時，雙方可以約定房屋歸男方所有，男方應向女方支付一定數額的房屋折價補償，女方在男方全額支付上述房屋折價補償前享有房屋居住權。此后，女方在將房屋所有權完全轉讓給男方的同時，可以要求男方向女方辦理居住權設立登記，居住權存續期限限為男方向女方全額支付一定數額的房屋折價補償。此后，雖然女方失去了房屋的所有權，但可以住在房屋內，直到男方全額支付房屋折價補償，雙方可以再次注銷房屋登記。在居住權存續期間，女方可以對抗男方的房屋所有權，即使男方單獨出售房屋，因為房屋已經登記，女方也可以對抗新房屋買受人。
 

　　情景三

　　父親老丁在妻子去世后一直住在中國。他的孩子們都在國外工作和生活。他很難照顧父親的日常生活，所以他聘請了他的遠親吳作為保姆。父親老丁感E多年的精心照顧，擔心E死后無處可住。他想為E提供住所保障，但他擔心把房子留給E后，孩子們會對此產生懷疑，導致親屬反目成仇。

　　在《民法典》頒布之前，如果老丁想在他死后為E提供住所保障，他只能通過遺贈或簽署遺贈支持協議將房屋所有權轉讓給E。然而，這種形式不可避免地會導致房屋所有權的子女。在實踐中，孩子們可能會反對，這很容易引起親屬之間的誤解和矛盾。

　　民法典出臺后，老丁可以在立遺囑的同時，在遺囑中明確在該房屋上設立居住權，居住權的存續期限僅限于戊的有生之年。這樣，老丁一百年后，子女就可以繼續以遺囑繼承的形式取得房屋所有權，但同時，子女也需要按照遺囑的內容承擔在該房屋上設立居住權的義務。戊有權以包含居住權意義的遺囑辦理居住權設立登記。登記后，老丁的子女需要確保戊有生之年有權繼續居住在該房屋內，不得妨礙。
 

　　上海房產糾紛律所提醒除此之外，設立居住權，別忘了辦理居住權登記。只有充分了解居住權的上述特征，讓居住權更好地幫助人民，實現居住目標。

 

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