上海房產律師所表述最新明確各類房產均可執行

　　近年來，法院不斷加強執行力度。《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部關于協助執行文件辦理產權登記的函>通知》(法[2012]151號)明確無證房屋可以現狀處置。

　　各省根據自省現狀和《關于無證房產協助執行文件辦理產權登記的通知》、《關于無證房產協助執行文件辦理產權登記的函》等相關法律出臺了相應的解決方案。以江蘇省為例，為了解決執行中突出的難題，統一全省的執行規模，根據相關法律、司法解釋的規定和精神，結合實際執行工作，制定了《蘇高法[2018]86號關于執行難題的答案》供參考。
 

　　在國有建設用地上建造的無證房屋可以處置嗎？

　　上海房產律師所根據《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部關于無證房地產依據協助執行文件辦理產權登記的函>通知》(法[2012]151號)，可以處置在國有建設用地上建造的無證房屋。執行法院應當就房屋是否可以轉化為有證房屋征求行政機關意見，并作為確定無證房屋價值的參考。

　　處置未辦理初始登記的房屋，符合初始登記條件的，執行法院處置后應當向房屋登記機關發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后應當向房屋登記機關發出《協助執行通知書》，并規定房屋登記機關應當按照《協助執行通知書》相關手續后，應當按照《協助執行通知書》進行登記；不具備初始登記條件的，原則上進行現狀處置，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或者承受人應當根據房屋權利現狀取得房屋，后續產權登記事項由買受人或者承受人自行負責。

 

　　如何執行被執行人購買的預售商品房？

　　被執行人已向開發商支付全部房款(被執行人自付部分，銀行貸款部分)，銀行已辦理抵押預告登記(預抵押登記)。開發商在辦理預售房地產抵押登記前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情況下，預售商品房被法院查封后，開發商或被執行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執行。

　　人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房地產登記部門送達預查封相關法律文件外，還應當及時向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書，通知預售商品房已被法院預查封，并擅自向被執行人退款。

　　在人民法院辦理預售商品房預查封后，在向開發商發出預查封裁定和協助執行通知書之前，開發商已退還給被執行人的款項，并在變價款中提前扣除并支付給開發商。向開發商發出預查封裁定和協助執行通知書后，開發商擅自退還給被執行人的款項，由開發商自行追索。

　　開發商已退還銀行的相應款項，應在變價款中提前扣除并支付給開發商。開發商未退還銀行相應款項的，應當在變價款中提前扣除銀行貸款，并通知開發商。
 

　　集體土地上建造的房屋可以處置嗎？

　　(一)未經批準在集體土地上建造的房屋能否處置？

　　參照《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部關于無證房地產依據協助執行文件辦理產權登記的函>通知》(法[2012]151號)，可以進行現狀處置。處置時，應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀和土地性質。買受人或者承擔人應當根據房屋現狀取得房屋，買受人或者承擔未來可能面臨的拆遷、拆遷、補償等風險。如果價格沒有變化，債權人可以接受權人可以接受該房屋的債務償還。上述內容和風險應在變價或債務償還裁定中注明。

　　(二)工廠、辦公樓、宿舍、倉庫等。在租賃的集體土地上建造可以處置嗎？

　　在不改變租賃合同的前提下，集體經濟組織不得同意處置現狀，但應在處置前通知集體經濟組織。處置時，應充分披露租賃合同的內容，特別是租賃剩余期限、租金標準和支付。

　　上海房產律師所在確定保留價格時，應考慮租金支付。被執行人作為承租人的權利義務在交易或者抵債后由受讓人繼承。

　　拍賣前的租賃期限已經到期。租賃合同約定房屋所有權和補償的，應當尊重租賃合同的約定。房屋收集集體組織但給予承租人（被執行人）補償的，應當執行補償。未約定收集集體組織的，被執行人繼續使用租賃土地，集體組織未提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限不定期，執行法院可以處置房屋。租金標準和支付方式由執行法院和集體組織協商確定。不能協商確定的，執行法院可以參照市場價格標準確定。

 

　　如何執行被執行人與外人(含配偶)共有的財產和未成年子女名下的財產？

　　有效的法律文件僅規定被執行人為債務人，執行法院可以執行下列財產。

　　(一)被執行人配偶名下的存款、股權(股份)、金融理財產品等。，婚后以被執行人配偶單方名義登記的財產，以及婚后以被執行人及其配偶名義登記的車輛；

　　(二)以被執行人及其他人名義登記的共有財產，以外人名義登記但外人承認屬于被執行人財產或者同意作為被執行人財產接受強制執行的財產；

　　（3）對于被執行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的大量存款，執行法院可以執行被執行人未成年子女單方名下登記的財產、車輛或者被執行人及其未成年子女名下登記的財產。

　　上海房產律師所對共有財產，實物分割后實施，但不能實物分割或者分割會導致財產價值明顯減少的，執行法院可以整體處置。

　　處置后變價款的執行，以被執行人在共有財產中的份額為限。被執行人在共有財產中的份額以登記公示為準；未登記公示的，按出資額確定；不能確定出資額的，視為平等享有。但被執行人配偶單方名下和被執行人配偶名下的夫妻共同財產，原則上限于1/2。

　　在人民法院整體處置之前，如果共有人愿意支付被執行人應有份額的相應價款，申請排除執行。債權人和債務人認可的，人民法院可以允許。在處置過程中，鼓勵共有人積極參與投標。共有人在投標交易后，只需支付被執行人應有份額的相應價款。

　　民事訴訟法第二十二十七條對共有人和未成年人子女提出異議的，適用審查處理。

 

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