上海房產大律師以案釋法小區地面車位的歸屬權

　　隨著家用汽車的普及，停車難題日益凸顯，不但公共場所車位緊張，小區內的車位也是供不應求。

　　小區地面車位到底屬于開發商還是全體業主？這些車位到底應該歸誰所有？誰有權來收取這些巨額的車位費成為普遍關注的問題。

　　上海房產大律師以案釋法小區地面車位的歸屬權！近日，某房地產開發公司將某小區業委會訴至法院，要求確認小區內的59個地面停車位使用權歸其所有。

　　案件簡介

　　原告房地產公司是該小區的建設單位。2014年10月，房地產公司取得建設工程規劃許可證，具體內容為建筑住宅樓4幢、地下一層地上七層。

　　原告房地產公司訴稱，小區建成后，59個地上車位和植草磚車位經縣自然資源和規劃局、縣測繪中心等部門驗收合格。原告認為這59個車位是通過競標出讓土地后開發建設，應歸屬于原告。此外，房地產開發公司與買受人簽訂的商品房買賣合同第四條對建筑區劃內車位問題作出約定，即規劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權、車庫使用權、車棚使用權屬于出賣人。

　　被告小區業委會辯稱，本案中的地面停車位僅是利用了小區公共場地的土地使用權，屬于原告依照行政規劃建設的物業附屬設施，屬于業主共有的土地使用權范疇，其權益應當屬于全體小區業主，原告無權主張相應權利。另查明，涉案59個地上車位面積均未計入建筑面積，均不能辦理產權登記手續。

　　2021年2月2日，新昌法院一審判決駁回了房地產開發公司的訴訟請求。房地產開發公司不服，提起上訴。2021年7月22日，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　法官說法

　　01：關于小區規劃內車位車庫與非規劃內車位權屬區別。

　　車位、車庫是小區業主共同生活的輔助設施，屬于小區的配套設施。《中華人民共和國物權法》第七十四條對車位、車庫的權利歸屬作出了規定，《中華人民共和國民法典》第二百七十五條沿用前述規定，即：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　規劃內車位車庫是建筑單位在開始建造之初經規劃部門批準，并于建造完成后可以辦理產權登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權的歸屬作出明確約定。非規劃內車位是占用業主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位，沒有在最初批準的項目建設規劃中，所占用的道路或者場地屬于業主共有財產，維護費用作為公攤費用由全體業主承擔，后續改擴建車位也應由業主共有。

　　本案中，房地產開發公司主張的59個地面車位，雖在小區建造之初經過規劃設計，但這是為了滿足全體業主日常生活及公共使用需要而保障設置的規定數量或比例的停車設施，規劃的初衷并非讓開發商以出賣等方式獲利。且這59個車位未計入建筑面積，不能辦理產權登記手續。地上車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，房地產開發公司也無額外成本投入，實質上是占用建筑區劃內業主共有的道路或者其他場地，應認定屬于業主共有。房地產開發公司不能以出售、附贈或者出租等方式進行處分。

　　02：關于商品房買賣合同中的格式條款。

　　根據法律規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，并按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，沒有對格式條款進行提示說明的，該格式條款無效。

　　本案中，房地產開發公司與業主方簽訂的商品房買賣合同第四條關于地上車位的約定內容屬于對買受方合理享受業主主要權利的排除，條款字體與其他條款并無區別，且房地產開發公司也未提供證據證明其對該條款盡到合理提示及說明義務，該格式條款無效。

　　03：關于人防車位的權屬和收益問題。

　　人防車位，是平時可以用于停放車輛的人防工程。由國家投資單獨修建的地下防空建筑屬于國家所有。由社會投資者投資并結合民用建筑修建的人防車位（即結建人防車位）的所有權歸屬，我國現行法律并無明確規定。當前，新建民用建筑時，開發商必須依據國家相關規定結建人防工程，這是開發商應承擔的法定義務。因此，結建人防車位的所有權仍應歸屬于國家。

　　《中華人民共和國人民防空法》第五條規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。一般認為，此處的投資者應為投資建設該人防車位的建設單位，即開發商。

　　據此，開發商作為人防車位的建設單位，在平時對其享有使用權和收益權。根據物權法規定，這種權利屬于用益物權范疇。人防車位使用權必須通過合法程序取得，即開發商應當在人防工程部門辦理備案登記等手續。

　　需要說明的是，若開發商與買受人簽署《人防車位租賃協議》的，因開發商對人防車位僅有使用權和收益權，該協議性質上只是租賃合同性質，當租賃期限超過二十年后，雙方得續簽。

        律師提醒

　　開發商違法出售車位，如何維權

　　如果開發商存在下列違法行為，我們應該怎么辦？

　　1、弄清楚車位性質：原先是否被規劃為車位，或小區的公攤面積是否包含出售的車位，或是否為人防車位。

　　2、盡快成立業委會進行維權。

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