房屋所有人在租賃期間將房屋轉讓后租賃合同是否有效？上海房產糾紛律師來回答

　　在租賃合同期間，房屋所有人轉讓房屋并與他人簽訂租賃合同，這種情況下，是否會影響原租賃合同的有效性？這是一個需要法律分析和判斷的問題。本文上海房產糾紛律師將圍繞這個問題展開論述，探討在上海地區的相關法律規定和實踐應用。

　　一、案例分析

　　在租賃合同期間，原房屋所有人將房屋轉讓給他人并簽訂了新的租賃合同，待租賃合同到期后，原房屋所有人與新租戶簽訂的租賃合同是否有效？這個問題涉及到合同法、物權法等多個方面的法律規定。

　　在合同法中，第三百八十三條規定：“合同的權利義務一般不得轉讓，但法律、行政法規另有規定或者當事人約定的除外?！备鶕@個規定，租賃合同的權利和義務一般不得轉讓。因此，如果房屋所有人在租賃合同期間轉讓房屋，并與他人簽訂了租賃合同，這個轉讓和簽訂行為并不會對原租賃合同產生直接的影響。

　　但是，根據物權法的規定，在該物權法規定的條件下，不動產的轉讓可以對租賃合同產生影響。具體來說，物權法第五十五條規定：“不動產權利的轉讓人應當把不動產交付給受讓人。當事人另有約定的，按照其約定；法律、行政法規規定或者按照當事人交易習慣的，按照其規定或者習慣。不動產權利的受讓人取得登記證明文件后，享有該不動產的使用和收益權?！?

　　根據這個規定，房屋所有人在轉讓房屋之后，如果受讓人已經取得了登記證明文件，就可以享有該房屋的使用和收益權，這個權利可能會對原租賃合同產生影響。因為，受讓人可以主張自己已經成為房屋的合法使用人，租賃合同中承租人享有使用權的基礎已經發生了變化，原來的承租人可能無法繼續享有使用權。

　　在這種情況下，原承租人可以要求受讓人繼續履行租賃合同，但這并不意味著原租賃合同的效力不受影響。因為，如果受讓人拒絕繼續履行租賃合同，或者原承租人無法接受受讓人提出的條件，租賃合同就會被迫中止或終止。在這種情況下，原承租人可以要求房屋所有人承擔違約責任，包括支付違約金、賠償損失等。

　　二、法律分析

　　上述案例中，房屋所有人在租賃合同期間轉讓房屋并簽訂了新的租賃合同，待租賃合同到期后，又與新租戶簽訂了租賃合同，這個行為并不會直接影響原租賃合同的效力。但是，如果受讓人已經取得了登記證明文件，就可以享有該房屋的使用和收益權，這個權利可能會對原租賃合同產生影響。

　　在上海市的相關法律規定中，物權法和合同法都適用。此外，上海市還有一些地方性法規和規章制度，對租賃合同的簽訂和履行提供了更加具體的規定和指導。

　　物權法的適用在物權法中，對于不動產的轉讓和租賃有具體的規定，這些規定也適用于上海地區。在房屋所有人轉讓房屋并簽訂新租賃合同的情況下，如果受讓人已經取得了登記證明文件，就可以主張自己已經成為房屋的合法使用人。這個權利可能會對原租賃合同產生影響，原承租人可以要求受讓人繼續履行租賃合同，但如果無法達成協議，原租賃合同就可能被中止或終止。

　　合同法的適用在合同法中，對于租賃合同的簽訂和履行也有具體的規定。根據合同法第六十四條的規定，租賃合同的雙方應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則，依法簽訂、履行合同。如果房屋所有人在租賃合同期間轉讓房屋并簽訂了新的租賃合同，但沒有告知原承租人，或者違反了原租賃合同中的約定，就可能構成違約行為，需要承擔相應的違約責任。

　　此外，根據合同法第六十七條的規定，如果租賃期限屆滿后，租賃雙方沒有達成續租協議，但又未解除租賃合同，原租賃合同仍然有效。在這種情況下，如果房屋所有人與新租戶簽訂了新的租賃合同，就可能違反了原租賃合同中的約定，需要承擔相應的違約責任。

　　上海市的相關規定在上海市，除了物權法和合同法之外，還有一些地方性法規和規章制度，對租賃合同的簽訂和履行提供了更加具體的規定和指導。

　　根據《上海市租賃房屋管理條例》的規定，房屋所有人在轉讓房屋之前應當告知租賃雙方，并且不得轉讓租賃合同。如果房屋所有人違反了這個規定，就可能需要承擔相應的違約責任。此外，該條例還規定，租賃合同到期后，租賃雙方可以協商續租或者解除合同，如果未能達成協議，原租賃合同仍然有效。

　　此外，上海市還有一些其他的規定和指導文件，對于租賃合同的簽訂和履行提供了更加具體的規定和指導。例如，《上海市居住房屋租賃合同范本》中規定，如果房屋所有人轉讓房屋，需要得到租賃雙方的同意并修改租賃合同。如果房屋所有人違反了這個規定，就需要承擔相應的違約責任。

　　三、結論

　　在房屋所有人在租賃期間將房屋轉讓，待租賃合同到期后又與他人簽訂了租賃合同的情況下，原租賃合同仍然有效。如果受讓人已經取得了登記證明文件，就可以享有該房屋的使用和收益權，這個權利可能會對原租賃合同產生影響。根據物權法和合同法的規定，房屋所有人需要遵循法律法規和合同的約定，如果違反了相關規定，就需要承擔相應的違約責任。在上海市，還有一些地方性法規和規章制度，對于租賃合同的簽訂和履行提供了更加具體的規定和指導，需要受到租賃雙方的重視和遵守。

　　最后，上海房產糾紛律師建議租賃雙方在簽訂租賃合同時，應當仔細閱讀合同中的各項條款，并注意保護自己的權益。如果發現房屋所有人已經將房屋轉讓或者與其他人簽訂了租賃合同，可以通過合法途徑維護自己的權益。例如，可以向法院提起訴訟，要求返還租金或者賠償損失等。