買賣二手房賣方反悔怎么辦？上海房產糾紛律師給你出主意！

　　二手房買賣如果賣方反悔應該要求其承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金的，按照合同約定處理。關于二手房買賣如果賣方反悔應該如何處理的問題，下面上海房產糾紛律師為您進行詳細解答。

　　【簽了協議不辦手續被索違約金】

　　外地小伙王強張羅著在南京買房結婚，經過反復篩選與比較，最終在孝陵衛一家中介公司看中一套二手房。去年11月3日，在中介的見證下，王強與賣房人張大媽簽訂了購房協議，約定王強以80萬的總價購買張大媽夫婦位于孝陵衛某小區的房屋。簽約當日，王強支付了2萬元定金，雙方約好剩余房款分三次支付。另外還約定，自協議簽訂之日起5日內到房產局辦理過戶手續，并補簽正式的房屋買賣合同；任意一方違約，需支付對方8萬元違約金。

　　11月7日是約定到房產局辦手續的日子，張大媽卻通知中介說，丈夫有事，不能到場了。按規定，夫婦共有的房產，出售時雙方均需到場。張大媽的丈夫缺席，導致雙方當日未能簽訂正式合同及辦理過戶。兩天后，王強再次聯系中介，催促簽約、過戶事宜，不料中介答復：張大媽的丈夫出差了，還要再等。11月24日，王強聘請律師，訴至玄武法院，要求張大媽夫婦返還2萬元定金，并支付8萬元違約金。

　　【賣房人：當初還沒想好賣不賣】

　　玄武法院受理此案后，約見買賣雙方進行了訴前調解。賣房人張大媽說，她只是把房子掛在中介出租，并沒有說要賣，中介從房客口中得知她想賣房，跟她聯系，她才去跟買房人見面。買房人是個小伙子，叫王強，但他并沒有到場，一位中年婦女出面看的房。她最初報價85萬，中年婦女嫌貴，只愿出80萬，雙方經過討價還價，最終決定以80.1萬成交。“當時我明確表示不能替我老公做主，中介讓我模仿我老公的筆跡先簽字，還說事后可以回家商量，不賣的話退定金就行?！睆埓髬屨J為自己不存在違約，并表示，如今買賣不成，她愿退2萬元定金。

　　張大媽的丈夫認為，雙方簽訂的協議并不是嚴格意義上的售房協議。首先，格式有很大問題：抬頭寫著“定金收條”，內容也是收條的格式，后面用備注的方法約定了雙方的權利義務。其次，內容也有瑕疵：詳細約定了過戶時間、違約金等內容，卻沒有具體約定付款時間和付款方式?！笆沁^戶前付清房款，還是過戶前付一部分過戶后付一部分？都沒說清楚，我哪敢把房子交出去！萬一拿不到錢呢？”他認為中介有很大責任，如果中介提供的協議更規范一點，條款更細致一點，他也不會有那么多顧慮。

　　“況且我們并沒有說要毀約。”張大媽的丈夫反復強調，他跟妻子是有賣房誠意的，去年11月7日，他之所以沒去房產局簽約辦過戶，是因為單位開會走不開，第二天又被派出去出差，本來想回來后找買房人談，將合同再完善一下，沒想到買房人那么快就起訴了。他表示，現在仍然愿意賣房，如果買房人執意要解約，可以退還定金，但絕不可能支付違約金。

　　【買房人： 我不買了，就要違約金】

　　王強工作繁忙，買房事宜均由準岳母宋女士出面辦理。宋女士說，去年11月3日，她代表王強在中介跟女房主簽訂了協議，當時雙方已經達成一致意見。11月7日是約好到房產局簽訂正式合同并辦理過戶的日子，那天，王強帶著30多萬元銀行本票，早早趕到房產局門口等候，賣房人夫婦遲遲不出現，后來女房主解釋說，她丈夫在單位開會，不能來了。兩天后聯系，又說男房主出差去了。她前前后后打了好多電話，賣房人夫婦始終不出面辦理相關手續。宋女士說，盡管賣房人一拖再拖，她還是很積極地聯系，想要盡快完成買賣，甚至還應女房主要求，在稅費上做了讓步。但是賣房人夫婦根本不講誠信，大約在11月20日左右，她聽中介說，這對夫婦不想賣房了。她將情況告知王強，王強便聘請律師遞交了訴狀。

　　審理過程中，賣房人夫婦反復表示，愿意繼續履行合同，法官就此征詢買方意見，王強委托律師答復法官：堅決要求終止買賣合同，因為他買這套房子是用作結婚，婚房吃官司不吉利。約定的違約金是8萬元，他表示可以適當讓步，降為7萬元。賣房人夫婦明確表示不可能支付違約金。調解不成，法官表示將擇日宣判。（文中當事人為化名）

　　【法律視角】

　　審理過程中，中介工作人員到庭陳述了交易的全過程。她證實，簽約后，賣房人曾明確表達過嫌價格低、不愿出售的意思，她也承認，中介提供給買賣雙方的協議格式不太規范。據了解，大部分中介公司在促成買賣雙方達成交易時，會跟買賣雙方簽訂一式三份的《房屋居間協議》，該協議雖不是正式的房屋買賣合同，但具有相當的法律效力。而這家名不見經傳的小中介公司提供給買賣雙方的協議卻是一份“定金收條”，不具備規范的格式。買賣雙方簽訂協議時，中介工作人員也沒有向雙方詳細釋明合同的權利和義務。本案中，中介的操作很不規范，買賣雙方之間的定金合同部分有效。就此案提醒市民，買賣房屋需選擇專業、規范的中介服務。

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