商品房在被查封前已經交付怎么辦？上海房屋律師事務所來回答

　　2015年，劉志軍以借款人身份，齊宏公司以擔保人身份，與中國建設銀行股份有限公司莆田分行簽訂了《個人住房貸款合同》。劉志軍同意向銀行借款49萬元，以房產和土地使用權作為抵押貸款。上海房產律師帶您了解一下有關的情況。

　　一審法院認定，本案是華融福建分院違反一審法院暫緩執行令引起的糾紛。劉辯稱，土地使用權的強制執行應被排除在外，理由是他從 Qihong 購買了該公司開發的商品房。根據《中華民國》第一百四十七條，“建筑物、構筑物或者其附屬設施轉讓、互換、出資或者出資的，在建筑物、構筑物或者其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權，一并處理”。

　　買受人購買建筑物的，其后在建筑物占用范圍內取得相應的土地使用權。因此，在商品房所有權和相應的土地使用權沒有以劉志軍的名義登記的情況下，劉志軍提出的將所涉商品房占用面積內的土地使用權排除在外的要求，是根據最高人民法院第二十八條或第二十九條有關人民法院異議復議案件若干問題的規定，審查該商品房的土地使用權是否有足以排除執行的重大利益。

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

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　?。ㄈ┮阎Ц度績r款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

　　（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　劉志君所提交的《商品房買賣合同（預售）》，落款時間早于一審法院查封時間，該合同亦辦理了備案登記及繳納預告登記費用，上述事實足以證明劉志君與啟宏公司在一審法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

　　劉志君提供的《銷售不動產統一發票（自開）》《福建增值稅普通發票》《個人住房借款合同》及相應貸款還款記錄，結合啟宏公司在財產保全復議申請期間主張案涉被查封的房產及土地使用權已于2018年1月1日全部出售，第三人已交付全部購房款并已實際占有的內容，可以證明劉志君已經支付了全部購房款。

　　根據《補充協議》第十三條約定，啟宏公司已經為劉志君的按揭貸款承擔了保證責任，故劉志君依約應不可撤銷地委托啟宏公司代為辦理房屋權屬登記手續，并于交房時將辦理權屬證書的資料和契稅交給啟宏公司。

　　劉志君提交的《藝境天下交房收費明細表》及繳納初始登記費、土地證辦理費、轉移登記費、契稅等費用的《收款收據》，可證明其已經依約委托啟宏公司代為辦理房屋權屬登記手續，故可認定案涉商品房及土地使用權權屬至今尚未登記至劉志君名下，系屬不可歸責于劉志君的原因所致。

　　上述契稅、土地證辦理費、轉移登記費等費用依約應在房屋交付時支付，結合劉志君已繳交了案涉商品房的物業費等費用，案涉商品房水費繳納情況以及前述啟宏公司在財產保全復議申請期間的主張等事實，亦可證明案涉商品房在被查封前已經交付，劉志君已經合法占有該房屋。

　　華融福建分公司于本案舉證期間向一審法院申請向莆田市雅居物業管理有限公司調查劉志君的入住情況，但《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條中的“合法占有”，系指對不動產的管理和支配，劉志君已經舉證證明該房屋的交付事實，即應認定其有權對房屋行使管理和支配權。

　　其是否實際入住該房屋并不影響其已經依約占有該房產事實的成立，故依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十五條“當事人申請調查收集的證據，與待證事實無關聯、對證明待證事實無意義或者其他無調查收集必要的，人民法院不予準許”之規定，華融福建分公司申請調查的證據并無調查收集的必要，一審法院依法不予準許。

　　雖然商品房(預售)買賣合約訂明，案件所涉及的商品房位于黃石荔城區的莆田商業物流園內，地盤名為“ PS hang-2011-23”，但劉志軍的土地保有權應局限于他所購買的商品房所占用的部分，而非整個土地保有權。因此，本案不能強制執行的土地使用權范圍應限于劉志軍購買的《商品房預售合同》中商品房所占用的國有土地使用權。

　　上海房產律師發現，購買商品住房和土地保有權以外的其他權益不屬于本案的范圍。華融福建分公司聲稱，第203號命令中止整個工程用地的執行，超出了劉志軍的權益范圍，有事實根據，但因超出范圍不屬于本案范圍，不予處理。