房產合同簽訂后房屋被執行怎么辦？上海資深房產律師來回答

　　2010年11月8日，華晨公司、劉選秋以實物抵債的方式取得華晨公司6間門面。2012年6月19日林福漢通過網絡銀行進行轉賬方式匯款300萬元至劉宣求指定商業銀行個人賬戶，次日轉賬使用匯款500萬元，合計匯款800萬元，但著名企業其所需要支付的款項為“借款”。上海合同律師來回答一下有關的情況。

　　2012年6月20日，林福漢與劉軒秋簽訂了《房屋銷售合同》 ，購買上述立面，價格為800萬元人民幣。合約亦同意：劉玄秋簽署當日的“房屋買賣合約”應為房地產公告登記證原件、商品房買賣合約、房地產銷售發票原件給林福涵；在2012年9月19日前，林福涵無權辦理業權手續；劉玄如欲在2012年9月19日前違反協議，須將購房預付款全數退還乙方，并于同日處以3‰違約罰款。

　　福州中院在毛、與劉玄秋借款合同糾紛一案中，查封了劉玄秋名下的上述店鋪。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回了林福漢的異議請求。林福漢向福州市中級人民法院提出執行異議，要求確認《房屋銷售合同》的有效性，停止執行案件所涉及的商品。福州市中級人民法院一審維持原判。

　　毛不服，向福建省高級法院提起上訴。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。毛來華仍不服，向最高人民法院可以申請進行再審。最高法院通過確認《房屋買賣雙方合同》無效，改判駁回林福漢全部訴請。

　　在這種情況下，毛來華，申請的執行人，能夠從灰燼中站起來，最終扭轉局面。根本原因是，事實證明，案中涉及的房屋買賣合同并非林富漢和劉軒秋所表達的真實意圖，林富漢劉軒要求部門提供8億元人民幣的貸款擔保。

　　最高人民法院從《房屋銷售合同》的內容異常達成一致，注明匯款800萬元是貸款，交易價格協議不正常等幾個方面說明，《房屋銷售合同》并非林富漢與劉軒秋之間表達的真實意圖，當事人之間協議的真正含義是，《隱法》是作為貸款合同擔保的案件所涉及的商店。

　　由于雙方在房屋買賣合同中的意思表示都不真實，最高法院依據《民法典》第一百四十六條的一般規定，即共犯作出的虛假聲明是無效的，裁定本案所涉及的“房屋買賣合同”無效。由于房屋買賣合同無效，林福漢不是買房人，不能根據《人民法院關于民事執行中扣押、凍結財產的規定》第十七條將毛排除在最高人民法院的執行范圍之外。

　　銘記過去，學習未來。為了避免今后出現類似的損失，我們提出以下建議：

　　1、為民間借貸提供擔保而簽訂的買賣合同，是為債權債務提供擔保的措施，因為雙方都沒有真實買賣的意思表示，所以買賣合同構成共謀虛偽。

　　根據《民法通則》第一百四十六條第一款的規定，應當認定相關買賣合同無效。但同時，根據《民法通則》第一百四十六條第二款的規定，即使買賣合同被認定無效，也不影響雙方當事人關于擔保的真實意思表示。因此，以買賣合同為民間借貸提供擔保，仍然是非典型的擔保措施。

　　2、以買賣合同為民間網絡借貸發展提供企業擔保，并不一定能使公司債權人可以獲得進行相應的擔保物權，債權人無法就買賣的標的物優先受償。根據《物權法》第五條規定，物權的種類和內容必須由相關法律沒有明確管理規定。

　　《物權法》上規定的具有中國優先受償性的擔保物權僅為抵押權、質權和留置權，故以買賣合同為民間借貸平臺提供一個擔保并不能設立擔保物權，也就導致無法對買賣標的物行使優先受償權。所以，債權人應慎重考慮選擇學生通過分析買賣合同的方式為債權問題提供融資擔保，防止因對標的物不享有優先受償權而無法充分發揮自己預期擔保的法律學習效果。

　　3、在實現非典型擔保時，債權人不能要求履行銷售合同，只有根據關于審理私人借貸案件適用法律的某些問題的規定，才能申請拍賣貨物銷售合同標的物以償還債務。

　　上海合同律師認為，借款人或者貸款人有權要求償還或者賠償拍賣所得與貸款本息之間的差額。也就是說，在實現這種非典型擔保時，債權人有強制清算的義務，不能直接取得房屋所有權，不能主張標的物的拍賣所得全部屬于房屋所有權。