未訂立房屋合同如何確認買賣關系是否存在？上海房屋交易律師來回答

　　善意取得制度適用于抵押權并無爭議，問題在于如何確定善意取得的標準。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第十五條至第十八條的規定，真正的權利人應當舉證證明受讓人在取得物權時知道登記簿記載的權利主體錯誤，或者應當知道轉讓人無權處分，否則不能認定受讓人惡意。上海房產糾紛律師來帶您了解相關情況。

　　本案中，某擔保公司在取得涉案房屋抵押時，涉案房屋的產權證登記所有人只有李某，某擔保公司也要求李某提供單身承諾書，還查看了其戶口本，未顯示其已婚。在這種情況下，擔保公司應被認為是善意的。

　　對于王某認為某擔保公司不要求李某提供民政局出具的單一證明，因而不構成誠信的說法，筆者認為，對某擔保公司提出這樣的要求不符合現實，影響交易效率，沒有法律依據，對擔保公司顯然過于苛刻。

　　目前全國婚姻登記的情況還沒有完全聯網，民政局也沒有明確規定這種查詢，取得這種證明存在實際困難，即使抵押權人取得抵押權人簽發的單身證明，承擔證明真實性風險的抵押權人也會引起爭議。

　　本案還衍生出另一個問題：如果某擔保公司未讓李某出具單身承諾及未審查李某的戶口簿，則其是否構成不善意。有觀點認為，不動產登記簿有很強的公信力，其記載的所有權人理應推定為真實權利人，為了保護交易安全，在相關法律、司法解釋及行業自律組織未對受讓人課以該種義務的情形下，法院亦不應將該種義務強加于受讓人。

　　根據《物權法》第一百零六條，“以合理價格轉讓”是可以理解的。

　　本案中，王以某擔保公司未向李支付價款為由，主張涉案抵押物不適用善意取得制度。筆者認為，首先，《物權法》第一百零六條規定的“合理價格的轉讓”是針對不動產或者動產的善意取得，而不是針對抵押權的善意取得，并且還規定了其他物權的取得應當參照該條前兩款的規定，因此“合理價格的轉讓”不一定適用于抵押權的善意取得。

　　其次，在善意取得抵押權的情況下，“以合理價格轉讓”應理解為抵押權人支付對價。具體來說，本案中，某擔保公司為某文化公司的貸款提供連帶責任保證，是其取得李提供的反擔保物的抵押權的對價。最后，這種對價并不僅僅指向抵押人支付對價。

　　如果認為抵押人只支付對價，抵押人為第三人的債務提供擔保，抵押權人實際支付了對價，卻不能取得抵押權，這顯然違背了公平原則，抵押權善意取得制度的適用空間將變得極其狹窄，僅局限于抵押人與債務人為同一人的情況，這顯然不符合制度的初衷。

　　在房屋進行登記管理制度體系尚不完善時，雙方企業并未訂立書面協議，如何確認買賣關系發展是否能夠存在【張某清與馮某霞、崔某、新鄉市新華綜合信息服務能力有限責任保險公司環境侵權糾紛申請再審案，《最高人民法院公報》2000年第5期】

　　案情要點: 對于案件發生時房屋登記制度不完善、當事人雙方未訂立書面協議確認存在房屋買賣關系的情況，應結合實際履行情況，考慮買方是否支付了代價、房屋價值是否合理、賣方是否交付了房屋和房屋產權證或買方是否長期占有房屋、在此期間賣方是否主張權利、貸款或租賃是否可以排除等問題，在綜合分析判決的基礎上。

　　出賣人將宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織其他成員后主張合同無效的，應當認定出賣人對合同無效有較大過錯，需要賠償買受人損失【石某培與楊某軍宅基地買賣糾紛案民事審判指導與參考2019年第2期】。

　　能否僅以房屋所有權和宅基地使用權未登記為由，否定農村房屋產權轉移的效力？[孫某培、孫某祥農村房屋轉讓上訴案，刊載于《人民法院案例選編》]

　　上海房產糾紛律師提醒大家，賣方向集體經濟組織成員轉讓宅基地使用權，但也聲稱合同無效，認為賣方無效的合同有較大過錯(法院判定賣方在90% 的案件中有過錯) ，并根據現有房屋價值(包括土地價值)與購買房屋價格之間的差額確定買方的損失。