上海房產律師來講講集體建設用地入市收益如何分配

　　在我國現行法律框架下，集體建設用地:集體建設用地的使用和流轉受到包括土地管理法、物權法、擔保法等法律的嚴格限制；集體土地原則上不經征收不得用于建設，但在三種特殊情況下，村民可以不經征收手續直接使用相應的集體建設用地進行開發建設，如建房、興辦村內公共設施和公益事業、興辦鄉鎮企業(包括農村集體經濟組織興辦自己的企業或農村集體經濟組織以土地使用權入股或與他人合資興辦企業)。上海房產律師就來為您講講相關的情況。

　　上述三種集體建設用地使用權原則上不得主動流轉，但因破產、兼并、廠房抵押和集體經濟組織成員內部出售、出租房屋等原因導致集體建設用地使用權流轉的除外。

　　由此我們可見，集體經營性項目建設發展用地目前我國實際情況幾乎僅限于上述“鄉鎮中小企業進行用地”這一種情形，其流轉在現有相關法律框架下也僅限于被動抵押（ 地隨房走）和破產、兼并幾種被動情形。因此，如果將“集體經營性建設生態用地”直接等同于“鄉鎮物流企業文化用地”，且限定為“存量”建設用地，入市改革工作并沒有一個現實社會意義和價值。

　　筆者認為，現行法律規定的新增集體經營建設用地有兩種類型: 一是通過農用地轉讓程序依法批準的新增集體經營建設用地; 二是騰出的房屋基地轉為集體經營建設用地。

　　集體建設用地入市收益如何分配？集體經營建設用地進入市場后，已經由土地管理法確定，那么問題就是: 國家、集體、土地使用者、個體農民等主體應該如何分配土地增值收入。目前，還沒有一個統一的分配規則，新的法律也沒有提供一個完整的思路。

　　從全國范圍來看，2016年4月財政部、國土資源部發布的《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節基金征收使用管理暫行辦法》也規定，按入市或再流轉土地增值收益的20%-50%征收調節基金。上述暫行辦法規定，調節基金按照省級財政部門非稅收入征收管理的有關規定執行，暫填政府預算收支分類科目"1039999其他收入 "，是指政府以收取非稅收入的形式實際參與集體經營性建設用地收入分配。

　　由政府可以按照非稅收入的形式從集體經營性建設用地入市收益中征收調節金，與原國土資源部于2009年3月6日發布的《關于進一步促進我國農業社會穩定經濟發展中國農民持續增收推動實現城鄉統籌協調發展的若干意見》（國土資發〔2009〕27號）中提出的按照“初次分配一個基于知識產權，二次分配以及政府積極參與”進行分析集體主義建設用地有償使用成本收益分配的原則有所沖突。

　　在《合作進行開發研究房地產企業合同》中，建議約定如下：

　　1、當就合伙人(包括提供土地使用權或資本的合伙人)的投資回報達成一致時，盡量避免使用固定的金額。包括協議的固定價格和面積或數量，或協議可以獲得的收益隨時可以轉換成固定數額的貨幣，等形式

　　2、在合同中起草有關合作內容條款時，合作各方應盡量參與到項目的開發、建設或銷售環節，亦或是通過對項目過程進行監督管理的方式間接參與。另外，合同文本中盡量避免使用任一合作方“不承擔項目開發銷售的任何風險”、“支付/收取土地轉讓款/房款/租金/利息”等形式上與“合作開發”的合同性質不相符的表述。

　　3、實踐中，在選擇一個合作學習形式時，除了可以通過簽訂合作研究開發房地產合同管理進行交流合作開發的，還包括成立企業法人，或者在投資融資問題方面我們通過自己設立有限合伙（基金）等方式方法開展學生合作。若合作各方采取合資方式成立項目設計公司，則應盡量避免約定向出資方進行分析固定資產數額的投資回報等，否則仍無法有效避免合作開發的合同性質被法院否定的風險。

　　4、開發合作各方應當在《房地產合作開發合同》中就承擔外債事宜作出明確約定。

　　因此，2019年7月16日，財政部和國家稅務總局共同發布了《土地增值稅法》(征求意見稿) ，明確規定集體所有土地在市場上征收增值稅，以替代目前試點地區廣泛使用但規定不一的征收管理費方式。但是，新的《土地增值稅法》生效前，將繼續適用于征收調整基金。

　　從集體和土地使用者的角度，新的土地管理法和條例草案規定，雙方以簽訂合同的形式約定價款和價款的支付時間。所以從這個角度來說，土地增值部分的收益應該按照合同進行分配，并與國有建設用地入市的方式進行比較。然而，集體和農民個人之間的土地增值利益仍需通過隨后頒布的其他法律法規加以澄清。

　　上海房產律師發現，在過去40年的農村改革中，政策改革構成了制度變遷與農民發展之間的主線。2013年，黨的十八屆三中全會全面深化土地制度改革，標志著我國土地法治建設進入新時期。與過去不同，新時期黨的土地制度改革政策面臨著土地問題的全局性。