上海房產律師為您講解集體經營性建設用地入市的流轉形式是什么

　　隨著農村集體產權制度改革的推進，各地農村集體經濟組織將逐步建立和完善，經濟合作社、股份經濟合作社、資產管理公司等具有市場法人地位的農村集體經濟組織代表集體農民行使所有權，將成為未來的發展趨勢。上海房產律師就來為您講講相關的情況。

　　在土地二級市場上，集體經營建設用地的流轉形式包括轉讓、租賃(轉租)、抵押等。其中，遷移的具體形式是豐富多彩的。根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的規定》 ，對于導致國有建設用地使用權轉讓為國有建設用地使用權轉讓的各種行為，包括出售、交換、捐贈、出資、司法處置、資產處置、法人或者其他組織合并或者分立等形式的建設用地使用權轉讓，依法進入市場的農村集體經營性建設用地使用權轉讓可以參照執行。

　　出售、交換、捐贈、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等參照前述規定執行。在土地二級市場上有各種形式的集體經營性建設用地使用權流轉。

　　土地空間規劃與土地利用總體規劃的關系如何？是否有“更多合規”的時間表？

　　根據2019年5月28日發布的《自然資源部關于全面開展國土空間規劃工作的通知》(國土資發〔2019〕87號)，各地不再編制報批主體功能區規劃、土地利用總體規劃、城鎮體系規劃、城市(鎮)總體規劃、海洋功能區劃等。在今后的工作中，主體功能區規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃等。

　　新《土地管理法》增設第18條，為國土空間進行規劃管理制度預留了空間，《條例草案》關于中國集體經營性項目建設用地的版塊則直接將“國土空間設計規劃”替代了原先的“土地可以利用系統總體戰略規劃”等的描述，明確了國土空間環境規劃教育制度。

　　根據《中共中央、國務院關于建立和監督國土空間規劃體系實施情況的意見》 ，結合各地提出的實施意見，到2020年底，各地將基本完成國土空間總體規劃編制工作，在此基礎上形成國土空間詳細規劃，推進“多元考核一體化”、“多證一體化”等體系的形成，真正實現“多學科”體系還有很長的路要走。

　　合作住房增值稅的稅收籌劃

　　1、充分利用(財稅[2018]57號)分立企業。

　　根據財稅[2018]57號，在企業改制中，將暫停增值稅分離。通過出資人分離，獲得相應的不動產，出資人將實現資產與土地保有權提供者的分離。當然，企業分立主要是針對任何一方的非房地產開發企業。

　　2、利用股權轉讓退出

　　投資者在撤資時可以采用股權轉讓的方式。根據最高法院[(2014)264號] ，由于股權轉讓和土地使用權轉讓是完全不同的行為，當股權轉讓發生時，目標公司對國有土地使用權的轉讓不征稅，目標公司也不必繳納營業稅和增值稅。通過股份轉讓退出不需要增值稅。

　　3、合建房屋以租代售

　　按照財稅性質〔1995〕048號規定，“一方土地，一方出資，雙方合作建房，完成按比例分配自用住房后，暫停征收增值稅，完成轉讓后征收增值稅。”、筆者認為這里的轉讓主要是指產權的轉讓，不包括租賃，通過國外長期租賃實現資產的間接轉讓，從而達到臨時增值稅的目的。

　　集體經營性建設用地的范圍是否僅限于“存量”建設用地？

　　新土地管理法頒布后，集體經營性建設用地進入市場的不限于集體建設用地存量，而且條例草案明確規定了“指導集體建設用地優先使用，嚴格控制新集體建設用地規模”的原則，不限制“存量”，這是試點改革“存量”條款的突破:《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》不限制集體建設用地進入市場的存量。

　　上海房產律師提醒大家，全國人民代表大會常務委員會授權國務院在包括 DaxingDistrict 在內的33個試點縣(市、區)行政區域暫行調整實施有關法律規定，集體進入市場的土地限于集體經營性建設用地存量;《農村土地征收改革試點實施細則、集體建設用地市場化、宅基地制度實施細則》 ，也將集體進入市場的土地限于集體建設用地存量。