上海房產律師為您講解業主在開發商不交房的情況下斷供是否屬于違約

　　在合約中，有關排放條件的協議是發展商提供的格式條款，發展商作為提供格式的一方，應以公平原則厘定各方的權利和義務，并采取合理的方法，提醒置業人士注意其法律責任的豁免或限制條款。上海房產律師為您講講相關的情況。

　　在標的物業價值上升的情況下，置業人士取消開發商的合約是不公平的。本協議增加了購房者的責任，排除了購房者的主要權利，而開發商在承擔擔保責任后可以向購房者追償，因此本條款應該是無效的。

　　合同未約定“關閉供應”可以解除合同，開發商要求依法終止合同。支持解除合同。在商品房買賣合同未約定終止條件的情況下，買受人違約導致開發商承擔擔保責任，導致商品房買賣合同的合同目的不能實現，屬于買受人根本違約。

　　符合《合同法》第九十四條第四款規定的“一方不履行義務或者有其他違約行為，致使合同目的不能實現”。買受人因違約不能實現商品買賣合同目的時，開發商依法享有解除合同的權利。

　　在按揭購房法律社會關系中，按揭借貸服務合同管理是為了商品房買賣合同的順利通過履行而訂立的，如果沒有購房人在按揭借貸合同中違約，必然結果導致我國商品房買賣合同問題無法發展繼續履行，購房者取得商品房所有權的合同主要目的就是無法得到實現，開發商取得購房款的合同研究目的也無法真正實現，從而認定購房者斷供屬于自己根本違約，開發商有權依法解除商品房買賣合同。

　　在《商品房銷售合同》中，沒有合同，即使買方違約造成開發商承擔擔保責任，開發商也不享有法定的撤銷權。商品房買賣合同中有兩種不同的法律關系，一種是金融貸款關系，另一種是房屋買賣關系，是兩種獨立的合同關系。購房者違約是在貸款合同金融違約時，開發商在承諾責任的法律保障下向購房者追償的。買方通過貸款向開發商支付全部房款后，已履行了所有合同義務，債務已按合同履行，不存在違約，因此開發商不享有法定的解除權。

　　我國現行《合同法》規定了合同解除的兩種方式，一種是協議解除合同，另一種是合法解除合同。

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　　合同法第93條。當事人協商一致，可以通過解除勞動合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。滿足解除合同的條件的，解除人可以解除合同。開發商與購房人在購房合同中約定“購房人違約供貨”，開發商享有類似的解除合同條款，且該條款并非無效或可撤銷的，應視為當事人意思自治的結果。條件滿足時，開發商可以依據合同行使撤銷權。

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　　合同法第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　1、因不可抗力致使企業不能為了實現合同目的；

　　2、履行期限屆滿前，任何一方明示或者自行表示不履行主要義務

　　3、當事人自己一方遲延履行社會主要通過債務，經催告后在合理使用期限內仍未履行；

　　4、一方當事人因拖延履行債務或其他違約而未能實現合同的目的

　　5、法律規定的其他情形。

　　(三)買受人、開發人和銀行之間的法律關系

　　1、購房者和開發商之間是有關系的。在這種法律關系中，買方作為買受人負有支付購房款的主要義務，開發商作為出賣人負有交付商品房的主要義務。

　　2、購房者和銀行之間存在貸款和抵押貸款。在這種法律關系中，銀行的主要義務是借錢給購房者，通常是直接將錢分配到開發商的賬戶。購房者向銀行貸款，并在購買商品房后向銀行購買抵押產權，設立抵押貸款。

　　3、開發商、銀行、購房者之間的擔保關系。我國法律規定房地產抵押的生效要件是“登記”。因此，即使買受人與銀行簽訂了抵押合同，由于預售商品房無法辦理房產證和抵押登記手續，抵押也尚未生效。為了防范購房者的違約風險，銀行往往要求開發商為購房者提供階段性擔保。即在抵押登記完成之前，開發商作為擔保人，對購房者所欠銀行債務承擔擔保責任。所以在這個法律關系中，銀行是債權人，買方是債務人，開發商是擔保人。

　　上海房產律師提醒大家，若開發商與購房者未在購房服務合同中對“購房者斷供”情形下的合同解除權作出約定時，則應進行審查其是否可以享有《合同法》第九十四條明確規定的法定解除權。在作出研究結論前，我們教師不妨先厘清在貸款公司購房情形下，購房者、開發商與銀行發展三者相互之間可能存在一個怎樣的法律相關關系。