土地糾紛怎么處理？上海行政訴訟律師為您講解相關案例

　　靈寶洪福塑化有限公司（〈洪福塑化有限公司）對靈寶洪福塑化有限公司起訴靈寶市人民政府頒發土地使用證一案河南省高級人民法院第151號行政判決（<2017年）不滿意。 向法院申請再審。本院已依法開庭審理，并由主審法官嚴偉和董寶軍、張志剛組成合議庭審理案件，審理案件已完成。那么對于相關情況你了解多少呢？接下來和上海行政訴訟律師一起看看吧。

　　河南省三門峽市中級人民法院一審查明：2012年12月28日，靈寶市人民政府頒發靈國用（2012）第86號土地使用權證。使用權人為靈寶市宏福塑化有限責任公司，坐落靈寶市城市北區五龍工業園區老子大道東側。地號00-02-260，面積21898.0平方米，用途為工業用地，取得價格665.0萬元，使用權類型為出讓，使用終止日期為2060年3月31日。2013年5月10日，宏福公司與瑞華公司簽訂國有土地使用權轉讓合同，約定：宏福公司將靈國用（2012）第86號土地使用權證記載的7016平方米工業用地使用權轉讓給瑞華公司，轉讓金122.78萬元。

　　2013年5月22日，靈寶市國土資源局作出靈國土資〔2013〕116號《關于宏福公司出讓國有土地使用權宗地編號00-02-260部分轉讓給瑞華公司的批復》，同意宏福公司將宗地編號00-02-260的（國有土地使用證編號：靈國土資〔2013〕116號）出讓國有土地使用權部分轉讓給瑞華公司。2013年5月28日，宏福公司和瑞華公司共同向靈寶市國土資源局提出為瑞華公司辦理宗地編號00-02-260-2出讓國有建設用地使用權的變更登記申請。申請時，瑞華公司提交了靈國土資〔2013〕116號批復、靈國用（2012）第86號土地使用權證、出讓國有土地使用權轉讓合同書、契稅完稅證、項目規劃設計條件、營業執照、組織機構代碼證副本復印件、靈寶市房權證北區字第××、20××67、20××68號房屋所有權證復印件。

　　同日，宏福公司向靈寶市國土資源局提出為宏福公司辦理宗地編號00-02-260-1出讓國有建設用地使用權的變更登記申請。申請時，宏福公司提交了靈國土資〔2013〕116號批復、靈國用（2012）第86號土地使用權證、營業執照、組織機構代碼證。2013年6月20日，靈寶市政府分別為宏福公司和瑞華公司頒發了靈國用（2013）第71號和靈國用（2013）第72號土地使用權證。2015年7月15日，宏福公司以瑞華公司在辦理00-02-260-1、00-02-260-2號宗地的變更登記時偽造項目規劃設計條件書和《房屋所有權證》為由，向靈寶市國土資源局遞交《更正土地使用權登記申請書》，要求撤銷00-02-260-1和00-02-260-2的土地使用權變更登記，恢復00-02-260土地使用權的原始登記。2015年8月7日，靈寶市國土資源局向宏福公司送達《不予登記告知書》。2016年1月26日，宏福公司訴至河南省三門峽市中級人民法院，以瑞華公司在辦理00-02-260-2號宗地變更登記時提供虛假材料，靈寶市政府未盡審慎審查義務為由，要求撤銷靈寶市政府2013年6月20給瑞華公司頒發的靈國用（2013）第72號土地使用權證。庭審中，瑞華公司法定代表人承認在辦理00-02-260-2號宗地變更登記時向靈寶市國土資源局提供的項目規劃設計條件書和三份房屋所有權證書系偽造。

　　一審法院認為，瑞華公司在向靈寶市人民政府靈寶市國土資源局申請國有建設用地使用權變更登記時，提交了自然資源部《土地登記辦法》第九條第一款、第三十九條規定的土地申請表、申請人身份證明材料、土地權屬來源證明、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標、地上附屬物權屬證書、契稅完稅證明、契稅完稅證明。鴻福公司雖對《國有土地使用權出讓合同》及《土地使用權出讓批準書》的效力質疑，但未能提供該合同及批準書被確認無效或被撤銷的事實依據，故不能認定。瑞華公司在辦理變更登記時提供了偽造的項目規劃設計條件，但項目規劃設計條件不屬于自然資源部《土地登記辦法》第九條第一款、第三十九條規定的必須提交的材料。雖然瑞華公司在變更登記時提供的房屋所有權證是虛假的，但鴻福公司對瑞華公司提供的該土地地上附屬物屬于其所有的證據未提出實質性異議，也未提供任何證據否認瑞華公司對該土地地上附屬物的所有權。因此，虛假的房屋所有權證不足以造成地上附屬物的權屬錯誤，也不足以造成土地轉讓的變更登記違法。

　　根據自然資源部《土地登記辦法》第九條第三款規定：申請土地登記，申請人應當向國土資源行政主管部門如實提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。規定對申請人提交材料的真實性進行審查不是土地登記機關的法定義務，申請人提交的虛假材料不足以造成本案土地變更登記違法。綜上所述，靈寶市政府向瑞華公司出具的《土地使用權證》（靈國用(2013)72號）是確鑿的，適用的法律法規是正確的，符合法定程序。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規定，本院于2016年6月29日作出（2016）豫12行初12號行政判決，駁回靈寶市洪福塑化有限公司的訴訟請求

　　宏福公司不服，提起訴訟上訴。

　　河南省高級人民法院第二次審查的事實與一審法院查明的事實一致。

　　二審法院認為，2013年5月10日鴻福公司與瑞華公司簽訂的國有土地使用權轉讓合同是其意圖的真實表現，2013年5月28日，鴻福公司與瑞華公司向靈寶市國土資源局申請辦理國有建設用地使用權變更登記，并辦理了相關手續。鴻福公司自愿處分本案所涉及的土地使用權，因此，靈寶市人民政府的認證并不影響鴻福公司的合法權益。此外，洪福聲稱，瑞華在變更登記過程中提供的偽造項目規劃設計條件等虛假材料與洪福的權利無關。一審判決駁回鴻福公司請求的結論是正確的，依法予以維護。鴻福公司的上訴理由不能成立，依法不予支持。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款（甲）項的規定，法院于2017年5月23日作出（2017年）第151號行政判決，駁回上訴，維持原判。

　　再審申請人鴻福公司不服，向本院申請再審，稱：

　　1.靈寶市人民政府、土地登記部門在發證登記過程中違反法定程序：國土局檔案中的出讓合同中的金額為122.87萬元，明顯低于市場價250萬元，不符合出讓法律法規的要求；記下轉讓金額使其少交稅費的行為屬于不予登記的情形；設計條件和宗地圖早于出讓合同時間且程序不當的，應依法撤銷。

　　2.靈寶市國土資源局根據《土地登記辦法》第四十條進行了登記，再審申請人也根據該條款提交了相關材料。但在一審、二審中，其辯稱登記是為了避免假產權證，符合《土地登記辦法》第三十九條。同時錯誤地引用該條款解釋產權證和規劃設計條件不是辦理土地登記的必備材料，違反了《城市國有土地出讓規劃辦法》第二條。在

　　3.一、二審中，被申請人均未出示建設用地規劃許可證和土地資產評估報告。建設用地規劃許可證是土地權屬證書的必備條件，是必備材料。

　　4.偽造的房屋產權證和規劃設計條件仍保存在再審申請人和第三人的土地登記簿上，違法狀態未消除的；第三方以上述虛假材料騙取登記，是造成靈寶市市政府頒發的土地使用權證與住建局規劃不符的根本原因。二審法院認定虛假策劃與再審申請人權益無關，顯然是錯誤的。

　　5.第三人土地流轉合同包括少計流轉金額、偷稅漏稅、偽造、買賣公文、證件、印章等。都是違法犯罪行為。以非法手段取得的變更登記，給再審申請人和國家造成嚴重后果的。不及物動詞國有土地使用權的分割和轉讓，只有依法登記后才能生效，取得的土地權屬證書才能有效。

　　二審以雙方已簽訂土地轉讓合同為由不予撤銷違法登記，于法無據。要求：

　　1.撤銷河南省高級人民法院（2017）豫刑終字第151號行政判決；

　　2.撤銷河南省三門峽市中級人民法院（2016）豫12初12號行政判決；

　　3.撤銷靈寶市人民政府頒發的靈國用(2013)72號土地使用證；

　　4.再審和一審、二審費用由被申請人負擔。

　　再審被申請人靈寶市人民對于政府答辯稱：

　　一、根據《土地進行登記管理辦法》第九條、第三十九條的規定，靈寶市人民需要政府工作作出變更登記問題行為并無不當。

　　二、規劃系統設計發展條件和房屋所有權證真假與否，都不可能影響再審被申請人提供依據企業其他社會必要研究材料可以辦理登記事項。

　　三、土地登記申請材料的真實性由當事人自己負責，登記服務機構的職責主要是一種形式審查。請求依法駁回再審申請人的再審申請。

　　本案再審審查發展階段，另查明：2013年7月2日，瑞華公司就涉案企業土地上房屋建設取得了靈寶市房權證北區字第××號、靈寶市房權證北區字第××號、靈寶市房權證北區字第××號、靈寶市房權證北區字第××號房屋以及所有使用權證，并因貸款問題需要，將涉案國家土地及上述分析房產抵押給中國人民郵政儲蓄投資銀行通過股份管理有限責任公司目前三門峽市支行（以下我們簡稱就是中國傳統郵政三門峽支行），后者可以取得靈寶市房他證市區字第××號他項權證。

　　法院認為，本案爭議的問題是證明被告的行為是否應該被撤銷。問題在于以下四點：

　　一、被訴頒證工作行為方式是否合理合法。本案被訴頒證行為問題作出時適用的《土地信息登記沒有辦法》第九條第一款明確規定：“申請人可以申請國家土地登記，應當能夠根據企業不同的登記事項提交下列材料：……（五）地上附著物權屬證明；……”《城市作為國有土地使用權出讓轉讓系統規劃教育管理制度辦法》第二條規定：“在城市空間規劃區內一個城市對于國有土地使用權出讓、轉讓必須建立符合我國城市環境規劃，有利于提高城市市場經濟特色社會的發展，并遵守本辦法。”第七條規定：“城市國有土地使用權出讓、轉讓合同內容必須附具規劃方案設計教學條件及附圖。規劃自己設計基礎條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓、轉讓活動過程中確需變更的，必須經城市交通規劃實施行政文化主管財務部門人員批準?！钡谑龡l規定：“凡持未附具城市職業規劃行政主管政府部門員工提供科學規劃模型設計生活條件及附圖的出讓、轉讓合同，或擅自變更的，城市總體規劃行政主管業務部門不予辦理工程建設生態用地規劃許可證。凡未取得或擅自變更控制建設用地規劃許可證而辦理土地綜合使用數據權屬證明的，土地權屬證明無效。”

　　本案中，由于涉案頒證行為系基于國有土地使用權分割轉讓而進行的變更登記，故依據上述這些規定，地上附著物權屬證明能力以及學習規劃體系設計實驗條件書是申請變更登記的必備材料。宏福公司與瑞華公司在向靈寶市國土自然資源局申請辦理00-02-260-2號宗地出讓國有品牌建設用地使用權變更登記時，雖然只是形式上提交了地上附著物權屬證明過程以及投資項目成本規劃課程設計重要條件書，但瑞華公司法定代表人承認在辦理00-02-260-2號宗地變更登記時向靈寶市國土資源局提供的項目目標規劃產品設計方面條件書和三份房屋所有權證書（辦公、門衛、倉庫各一）系偽造，且至本案再審審查期間，其仍未能補辦相關產業用地規劃手續。

　　由于知識欠缺用地規劃文件的土地頒證行為，會給以涉案土地改革及其地上附著物為中心的不動產使用、交易等行為模式帶來諸多心理障礙和隱患，并對不動產行政監督管理和城市旅游規劃行政組織管理世界秩序造成污染嚴重程度破壞，故根據前述法律法規規定，一審人民法院一般認為再審申請人所提交的虛假宣傳材料已經不足以導致本案土地變更登記違法的理由錯誤，再審被申請人頒發靈國用（2013）第72號國有土地投入使用權證的行為屬于違法，應予撤銷。

　　二、宏福公司是否有權就上述這些違法犯罪行為方式提起訴訟。《中華民族人民民主共和國國家行政訴訟法》第二十五條規定：“行政管理行為的相對人之間以及一些其他與行政工作行為有利害關系的公民、法人企業或者通過其他社會組織，有權提起訴訟?！钡谒氖艞l規定：“提起訴訟制度應當更加符合下列基本條件：（一）原告是符合本法進行第二十五條規定的公民、法人單位或者學習其他學生組織；”據此，行政人員行為存在違法只是在經濟實體上決定了針對該行為所提之訴的理由是否需要具備，而該訴能否被人民法院受理，還需要教師具備原告適格這樣也是一個適法性條件。換句話說，由于我國司法機關只能在中國具體的案件中審查行政服務行為，而不一般性的具有對行政道德行為的審查權，因此，即使行政文化行為發生違法，一個發展不具有原告資格的主體也不能夠啟動司法審查程序。

　　本案中，宏福公司之所以就被訴行政決策行為提起訴訟，正是因為由于瑞華公司在辦理涉案國有土地資源使用權變更登記的過程中，沒有全面依法辦理相應的規劃手續，從而可能導致宏福公司使用的涉案土地與規劃不符，無法同時根據數據相關產業政策由工業城市用地轉為商業建筑用地，最終才能使其本可享有的合法權益方面受到嚴重損害。而事實上，如果想要繼續努力維持被訴頒證行為，瑞華公司的土地使用權也將因欠缺規劃手續，最終目標無法真正得到有效保障。

　　因此，二審判決認為“宏福公司自愿處分了本案案涉土地的使用權，故靈寶市人民大學政府的頒證行為不影響宏福公司的合法權益。瑞華公司在辦理變更登記時提供偽造的項目投資規劃方案設計教學條件書等虛假宣傳材料質量問題與宏福公司的權利無關?！钡睦碛刹荒艹闪?，宏福公司與本案被訴行政責任行為能力具有一定法律上的利害關系，可以利用作為本案適格的原告。

　　三、案件涉及的土地抵押是否成立以及如何保護。 本案中，瑞華公司取得土地使用權和地上房屋所有權后，向中國郵政三門峽支行申請貸款作為抵押物，并獲得批準。 期間，中國郵政三門峽支行依托房地產管理部門的房地產登記，對涉及的房地產設定抵押權，并根據評估結果發放貸款。 符合《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定。 因此，雖然瑞華公司取得的土地所有權證書是非法的，但在沒有確鑿證據證明中國郵政三門峽支行惡意取得抵押權的情況下，明知瑞華非法辦理了土地使用權證書， 中國郵政三門峽支行仍可善意取得涉案房地產抵押權。

　　根據《中華人民共和國物權法》第一百八十五條的規定，“當事人設立抵押權，應當訂立書面抵押合同?！?第187條規定：本法第一百八十條第一款至第三款規定的財產或者在建建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。 抵押權登記成立。 據此，抵押權的設立由當事人訂立抵押權的協議和抵押登記兩項法律行為構成，抵押權自抵押登記時起設立。 具體而言，中國郵政三門峽支行于2016年7月26日取得靈寶市房地產XX(D.Z.)其他權利證書時，該案件涉及的房地產抵押正式成立。

　　根據《中華人民共和國物權法》第179條和第180條的規定，抵押權的標的物是債務人的財產，而不是該財產的權屬文件，因此，即使因違法撤銷《國有土地使用證靈國武（2013）72號》，中國郵政三門峽支行對涉案土地享有的抵押權不受影響。 靈寶市人民政府在依法辦理涉案土地相關證件后，依法變更中國郵政三門峽支行取得的抵押權登記。

　　四、靈寶市人民政府對被訴頒證行為是否存在主觀過錯。對此，本院認為，由于土地登記在法律性質上屬于行政確認，而行政確認的功能在于通過對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予認定并予以宣告，從而起到穩定法律關系，減少各種糾紛，維護社會秩序，保護公民、法人或者其他組織合法權益的重要作用。據此，盡管《土地登記辦法》第九條規定“申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責?！钡撘幎☉斃斫鉃樯暾埲素撚腥鐚嵦峤簧暾埐牧系牧x務，并承擔相應的法律后果，而不能理解為土地登記機關對申請材料的真實性不承擔任何審查職責，或如一審判決所言“對申請人提交材料真實性的審查并非土地登記機關的法定義務”。

　　事實上，由于土地登記具有物權設定或公示的法律效力，實踐當中對于物權關系的穩定和土地交易秩序的安全具有重要意義，因此，土地登記機關應當在其職責和能力范圍內，對登記材料的真實性盡到合理審慎的審查義務，努力讓人民群眾對已經登記的土地權屬關系放心，從而保障國家物權登記的嚴肅性和權威性。但具體到本案，鑒于被訴登記行為作出時，統一的不動產登記機構尚未建立，土地登記部門與相關的規劃、房產部門亦未實現互聯、互通、互查，而瑞華公司提交的虛假材料又不具有明顯的可辨識性，故被訴頒證行為雖然違法，但不宜認定靈寶市人民政府在登記頒證過程中具有主觀過錯。希望有關部門在今后的工作中能夠加強和完善不動產登記審查的相關措施。

　　綜上，本案一、二審判決認定的事實不清，適用法律錯誤，依法應予糾正。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第一款、第二款，第八十九條第一款第二項，以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十九條、第一百二十二條的規定，判決如下：

　?。ㄒ唬┏蜂N河南省作為高級管理人民對于法院（2017）豫行終151號行政法律判決；

　?。ǘ?撤銷河南三門峽中級人民法院第12號行政判決（2016年）

　?。ㄈ┏蜂N靈寶市人民政府頒發的《土地使用證靈國布（2013）72號》，并依法責令靈寶市人民政府重新辦理案件涉及的土地使用證后，對中國郵政儲蓄銀行三門峽支行辦理的涉案房地產抵押登記依法進行相應變更。

　　以上就是上海行政訴訟律師為大家帶來的我國現行有關法律法規全部內容?？偟膩碚f，一審人民法院一般認為再審申請人所提交的虛假宣傳材料已經不足以導致本案土地變更登記違法的理由錯誤，再審被申請人頒發靈國用（2013）第72號國有土地投入使用權證的行為屬于違法，應予撤銷。法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢我們的相關專業律師，我們會為你做出專業的解答。