上海打官司房產律師淺談租戶有權暫不付租情況

　　租房遇到問題——二房東起訴三房東，約定的支付銀行賬戶被凍結。上海打官司房產律師答三房東要求更換租賃賬戶，租戶有權拒絕嗎？

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　　基本案情

　　海珠區一棟房子的所有者是A。2018年，A租給B后，B將房子轉租給C，C將房子轉租給丁。C丁同意每月向C尾號###的銀行賬戶支付租金。

　　之后，A、B、B、C對涉案房屋的租賃合同發生法律糾紛，并向法院提起訴訟。根據法院有效判決，2019年9月21日終止了甲乙雙方的租賃合同。此后，由于甲方同意丙方繼續使用涉案房屋，丙方自2019年10月起直接向甲方支付租金。

　　然而，由于C在2019年9月之前拖欠了應付租金，B于2020年1月向法院起訴，法院凍結了C名下的銀行賬戶。2020年3月，B向丁發出重大訴訟通知書，表明C嚴重拖欠租金，C號####的銀行賬戶被凍結。為避免C轉移資產，丁在支付租金時不得支付給C的其他賬戶，否則B將追究其相關法律責任。

　　自2020年12月以來，C向丁先后發布了多份《應付租金、管理費、水電費通知書》，要求丁支付租金及相關費用，并要求丁以C的名義將上述費用支付至C的銀行賬戶。由于之前收到了B的通知，丁沒有按照C的指示向他的最后一個銀行賬戶支付租金和相應的費用。由于丁欠租金，C于2021年4月8日鎖定了涉案房屋。失敗后，C起訴法院，要求丁支付2020年12月1日至2021年5月12日的未付租金、逾期違約金及相應律師費。
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　　裁判結果

　　經審理，廣州市海珠區人民法院裁定，丁應于2020年12月1日至2021年4月7日向C支付35352.27元的租金，并支付3168.47元的水電費；并駁回了C的其他訴訟請求。C不服上訴，廣州市中級人民法院駁回上訴，維持原判。
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　　判決理由

? ? ? ?01、丙、丁的房屋租賃合同有效嗎？

　　在履行合同的過程中，甲、乙、丙均提起訴訟。經審理，法院認為，上海打官司房產律師根據有效判決，甲、乙簽訂的租賃合同于2019年9月21日終止。但由于甲方同意丙方繼續使用涉案房屋，丙方自2019年10月起向甲方支付租金，丙方無需將涉案房屋返還甲方。也就是說，丙方有權將涉案房屋出租給丁，租賃合同是雙方真實意思的表達，并已履行多年。內容不違反法律、行政法規的強制性規定，依法成立生效，雙方應遵守履行。

　　02、丁是否有權暫時停止支付租金？

　　首先，上海打官司房產律師考慮到C不是涉案房屋的所有人，其權利來源在租賃合同履行過程中發生了變化，上述權利來源的變更是通過訴訟確定的。在B向丁發出通知函，反映C變更收款賬戶等事實與實際情況一致的情況下，丁完全有理由懷疑C能否繼續履行涉案合同。

　　其次，在乙方起訴丙方租賃合同糾紛的案件中，乙方的訴訟包括解除租賃合同，丙方返還涉案房屋，即一旦乙方勝訴，丙方將失去向丁收取租金的權利基礎。在這種情況下，丙方應做出合理的安排，并提供必要的方法來解決丁的風險，丙方通知丁變更后的收款賬戶是凍結賬戶以外的其他賬戶，進一步增強了丁懷疑的現實基礎。

　　此外，如果法院根據B的申請對C名下的銀行賬戶采取保全措施，如果C認為保全錯誤，應通過申請復議、擔保置換等方式予以救濟。如果他認為B的財產保全申請錯誤，他可以要求B在判決文件生效后賠償他因保全而遭受的損失。C通過變更收款賬戶規避財產保全措施，不僅違反誠信原則，而且違反相關法律法規。

　　可以看出，當租賃合同約定的收款賬戶已被凍結，B已發函通知丁時，丁拒絕將所涉及的租金及相關費用轉入被凍結賬戶以外的賬戶，這既合理又合法?；谏鲜龇治?，法院認為丁有權暫時暫停履行交付租金和相關費用的義務，直至生效判決作出最終判決。

　　03、如何確定丁應承擔的房屋租金？是否應承擔違約金和C律師費？

　　在本案中，C與B的訴訟已進入二審階段，徑行鎖上涉案房屋的入口門，導致丁無法進入并正常使用，構成違約。因此，C要求丁支付2021年4月8日至2021年5月12日涉案房屋的租金或占用費，法院不予支持。至于2021年5月13日以后的租金或占用費，由于C沒有提出相關訴訟，法院在本案中不予處理。如果雙方發生糾紛，可以通過法律途徑另行解決。

　　至于涉案房屋2020年12月1日至2021年4月7日的租金，C已將涉案房屋交給丁使用，丁應按約定支付租金。但上海打官司房產律師如前所述，丁有權暫時暫停履行交付租金和相關費用的義務，直至乙丙生效判決作出最終判決。C沒有提供證據證明其已告知丁生效判決的內容。丁不是B，丙間訴訟當事人短期內無法知道生效判決文件的內容。因此，C要求丁支付逾期付款違約金，法院不予支持。

　　此外，由于本案為C違約，C對糾紛過錯較大，要求丁承擔律師費3000元，缺乏理由，法院不予支持。
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　　法官說法。

　　誠信是社會主義的核心價值觀，也是民事活動的基本原則。避免財產保全措施不僅違反了誠實信用原則，而且違反了《民事訴訟法》和其他有關法律的規定。拒絕配合對方避免財產保全措施的行為，不僅合理，而且符合法律規定，不構成違約，不承擔違約責任。相反，人民法院可以根據情節輕重處以罰款、拘留，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　此外，如有正當理由懷疑對方喪失或可能喪失履行合同的能力，可以暫停履行，并及時通知對方。對方應提供適當的擔保或合理的風險解決方案，否則暫停履行符合法律規定，不構成違約，不承擔違約責任。本案原告要求被告配合其避免財產保全措施。被告提出合理懷疑后，不僅沒有提供適當的擔?；蚝侠淼娘L險解決方案，而且直接鎖定涉案房屋，濫用私人救濟，違反誠信原則，構成違約。
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　　法條鏈接

　　《中華人民共和國民法典》

　　第五百二十七條 ?【不安抗辯權】應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：

　?。ㄒ唬┙洜I狀況嚴重惡化；

　?。ǘ┺D移財產、抽逃資金，以逃避債務；

　　（三）喪失商業信譽；

　?。ㄋ模┯袉适Щ蛘呖赡軉适男袀鶆漳芰Φ钠渌樾?。

　　當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。

　　第五百二十八條 ?當事人依據前條規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務，中止履行的一方可以解除合同并可以請求對方承擔違約責任。

　　《中華人民共和國民事訴訟法》

　　第一百零七條 財產糾紛案件，被申請人提供擔保的，人民法院應當裁定解除保全。

　　第一百零八條 ?申請有錯誤的，申請人應當賠償被申請人因保全所遭受的損失。

　　第一百一十一條 ?當事人對保全或者先予執行的裁定不服的，可以申請復議一次。復議期間不停止裁定的執行。

　　第一百一十四條第一款第三項 ?訴訟參與人或者其他人有下列行為之一的，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（三）隱藏、轉移、變賣、毀損已被查封、扣押的財產，或者已被清點并責令其保管的財產，轉移已被凍結的財產的。

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