上海律師“一房數租”應該怎怎樣處理

時代的發展，越來越多的背井離鄉，來到大城市工作生活。這生活的開始便是要從租房開始。那么上海律師事務所徐律師，就在這里給大家講講遭遇一方數租的情況是，應該怎樣處理！

【典型案例】

200年2月25日,游某與趙某、余來安  同日，游某付給趙某、余某預交定金3000元,用20年10月18日起至2019年10月17日2000元作4年租房押金,另1000元作為租金計有限公司簽訂裝飾工程施工合同。房屋租貨合同。游某逃與趙菜、余菜、段某某發生糾紛并訴至法院。

【案例分析】

上海律師事務所徐律師分析說：本案的主要事實是出租方趙某與余租賃合同后，于同年的8月18日又與段某就同房尾簽訂了房屋租賃合同后在房屋交付過程中發生糾紛訴至法院。針對于本案的情形，在現實生活中時有發生。我們認為究其主要原因有如下兩點首先，

首先出租方誠信的缺失,違約成本低。實踐中,租賃合同在合同簽訂到合同生效租賃物交付使用這一過程存在一定的時間，往往承租方在這期間只交付了很少一一 部分的租金,基本是一個月的租金或者更少些。市場經濟下，租賃市場的行情瞬息萬變,在尚未交付使用時，或許租賃市場的行情就已上漲,出租方在權衡違約成本(此時的違約成本多數情況僅僅是定金的雙倍返還)與收益之間的差額后,，如果租賃期限比較長,租金上漲的幅度比較大的情況下,往往會將誠實信用這一原則拋卻,而選擇直接與其他承租方簽約,甚至與更多的承租方簽約,也就成為導致“一房數租”這一現象出現的原因之一。

其次，房屋租賃市場的管理不規范。我國當前對房屋租賃市場的法制建設和管理主要集中在租賃合同的效力、雙方當事人的權利義務和通過租賃合同實現人員管理方面，而對于租金的管理方面更多的是尊重租賃雙方當事人的意思自治及市場的調節，管理機構并不做干預，因此也成為導致“房數租" 現象出現的另一原因。

本案經歷了一審 二審,最終法院判決出租方返還游某定金600元并參照出租方與段某的租金收益賠償游某可預期利益30 00對于本案的出租方來說，其違約成本就是比較高的，只因為利益的驅使，而違背誠實信用的原第五章房產物業糾紛一點是得不償失的。建議出租方在考慮到自身利益而金松當中,并賠償其中承租方的損失，踐中，存在合同簽訂到生效這期間，租金上漲的尚面時，一定要考慮違約成本問題?；蛟S在實商解決問題。講究誠信是中華民族的傳結美場寫您到自身的利益問題,可以與承租方協解決問題的最后選擇。上海房產律師說此案只是“ 一房數租”問題的也是為人一個簡單縮影。 

實踐中，”一房數租”還有許多的復雜情況，例如:例如:同標的房屋，出租給不同的承租方，立但有先后之分,有的承租方不但合同已經成立井各個承租方的情況又各不相同，有的承租方租賃并且已經實際占有房屋。如果存在這樣的情合同已經登記備案，有的承租方合同已經成成立并已經實際戰友房屋，這種情況該如何處理?

在2009年9月1日前，全國各地并未未有統-此類案件的審判尺度,各地法院的判罰并不一致。2000年9月1日以后，最高人民法院發布了(關于市理城鎮房屋租貨合同糾紛案件具體應用法律若F問題的解釋》，規范了此類案件的審判尺度，在該解釋的第六條做出了如下的規定:“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同賠償損失的,依照合同法的有關規定處理。

”無論您是出租方抑或是承租方,遇到如上情形,都有了統一的解決方案。即,多份租賃合同均合法有效存在的前提下,已經占有租賃房屋的承租方，優先履行合同;如果均為占有房屋,租賃合同登記備案的承租方優先履行合同;如果既沒有占有房屋也沒有將租賃合同登記備案的承租方,則以合同成立在先的承租方優先履行合同。這個規定解決了“一房數租”存在的情況下合同履行的問題。如果因為存在“一房數租”問題,導致造成其他承租方損失的，根據《中華人民共和國合同法》的相關規定予以賠償。
 

【法律依據】

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條出租人就同一房屋訂立數人民法院按照下列順序確定履《最高人民法院關于審數份租賃合同，在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第廣行合同的承租人: (一)已經合法占有租賃房屋的;經辦理登記備案手續的;個同成立在先的。  . 依照合同法的有關規定處理。僅得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，當事人一方不履行合同義務或者履行合同《華人民共和國合同法》第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成的損失的 ，損失賠償額應當相當于因造約所造成的損失。包括合同律師性后可以獲得的利益，但不得超過違反合同定力合同時遇見到的因違反合同可能造成的損失。

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