楊X明訴上海某投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛

　　審理法院：　上海市第一中級人民法院

　　案　　號：?。?012）滬一中民二（民）終字第3279號

　　案　　由：　房屋租賃合同糾紛

　　裁判日期：　2013年01月17日

　　上海市第一中級人民法院

　　民事判決書

　　（2012）滬一中民二（民）終字第3279號

　　上訴人（原審被告）楊X明。

　　被上訴人（原審原告）上海某投資管理有限公司。

　　委托代理人吳益民，上海市華榮律師事務所律師。

　　委托代理人張艷郁，上海市華榮律師事務所律師。

　　上訴人楊X明因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市長寧區人民法院（2012）長民三（民）初字第945號民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年11月21日受理后，依法組成合議庭，于2012年12月11日公開開庭審理了本案。上訴人楊X明、被上訴人上海某投資管理有限公司（以下簡稱揚X公司）的委托代理人張艷郁到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審查明，揚X公司與由楊X明個體經營的上海市長寧區X堡快餐店于2011年4月19日簽訂《上海揚寧管理投資有限公司房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），雙方約定：甲方（揚X公司）出租給乙方（上海市長寧區X堡快餐店）的房屋坐落在本市長寧區長寧路3XX號西側一間（3XX號臨），該房屋出租實測建筑面積為40平方米；乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為經營餐飲使用；租賃期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止；租期屆滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還，乙方需繼續承租該房屋的，則應于租賃期屆滿前1個月，向甲方提出續租書面要求，經甲方同意后重新簽訂租賃合同；如果租賃期滿乙方未按時向甲方交付房屋，甲方有權在租賃期滿5日后，不經乙方許可進入乙方租賃區清場，因此所產生的費用及對乙方造成的損失均由乙方負擔；該房屋月租金總計為人民幣（下同）8,140元；甲方交付該房屋時，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金21,000元、增加租賃保證金5,000元、水電費押金5,000元（前述費用總計31,000元，已由楊X明支付并由揚X公司實際收取）；租賃關系終止后，甲方收取的房屋租賃保證金及押金除用以抵充合同約定由乙方承擔的一切費用（包括但不限于租金、違約金、水、電、煤氣、物業管理費、西側外墻恢復原狀費用以及本合同約定的甲方受到的損害或損失等）外，剩余部分無息歸還乙方；乙方另需改動、裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意，按規定須向有關部門審批的，則還應由乙方自付相關費用，報請有關部門批準后，方可進行；乙方增設的附屬設施和設備及其維修責任由乙方自行承擔，在租賃期滿后乙方可將自己安裝的設備、物品搬走，內裝潢不得拆走；除甲方同意乙方續租外，乙方應在本合同的租期屆滿后的3日內返還該房屋，未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按兩倍日租金向甲方支付該房屋占用期間的使用費等。

　　租賃合同簽訂后，涉案房屋由楊X明以上海市長寧區X堡快餐店的名義經營餐飲。合同租期屆滿后，楊X明繼續占有、使用涉案房屋，并未按租賃合同約定將涉案房屋返還揚X公司。

　　揚X公司于2012年4月18日經上海市普陀公證處公證向楊X明發函，表示租賃合同租期屆滿后不再續租，要求楊X明做好搬遷準備以便按期搬離及返還涉案房屋等。郵件的送達地址為本案涉案房屋的地址。

　　2012年6月14日，揚X公司起訴至原審法院，請求判令：1、楊X明搬離并將涉案房屋交還給揚X公司；2、楊X明支付自2012年5月1日起至實際搬離涉案房屋之日止的房屋使用費（按照合同約定的日租金的兩倍計算，即每日人民幣542.66元）。

　　原審認為，合同的權利義務終止后，雙方當事人應當遵循誠實信用原則，根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務。揚X公司與楊X明之間就涉案房屋簽訂的租賃合同系雙方的真實意思表示，當屬合法有效。租賃合同終止后，雙方當事人亦應恪守合同約定，按約履行己方各項義務。

　　租期屆滿后，并無證據證明揚X公司與楊X明之間就續租問題達成一致，楊X明作為承租人應當按照約定向揚X公司返還涉案房屋，故對于揚X公司要求楊X明搬離及交還涉案房屋的訴請，法院應予支持。對于揚X公司要求楊X明承擔涉案房屋使用費的訴請，因租賃合同中對于楊X明在租期屆滿后的房屋使用費標準有明確約定（即日租金的兩倍），故原審法院予以支持，但兩倍日租金的房屋使用費起算時間應為租期屆滿后3日期滿之次日，即從2012年5月4日起算，2012年5月1日至3日期間，應為揚X公司給予楊X明的搬離期，故對于該部分的房屋使用費原審法院不予支持。

　　涉案房屋產權證上記載的權利人為揚X公司，租賃合同亦為雙方所簽；楊X明并未舉證證明雙方就續租問題達成一致；對于裝修部分，雙方租賃合同中亦有明確約定，租期屆滿后楊X明可將自己安裝的設備、物品搬走，但內裝潢不得拆走，且根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規定，承租人經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持；故楊X明提出的抗辯意見，缺乏事實與法律依據，原審法院均不予采信。

　　此外，對于租賃保證金及水電費押金等共計31,000元，因租賃合同中有明確約定可以抵充楊X明應承擔的費用，且揚X公司亦要求進行抵充，故原審法院予以準許，在本案中對上述費用一并處理。

　　據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十二條、第一百零七條、第二百三十五條之規定，于二○一二年十月二十三日作出判決：一、楊X明應于判決生效之日起十日內搬離本市長寧區長寧路347號西側（367號臨）房屋并將該房屋交還給上海某投資管理有限公司；二、楊X明應于判決生效之日起十日內按照每日人民幣542.66元之標準向上海某投資管理有限公司支付自2012年5月4日起至實際交還房屋之日止的房屋使用費（楊X明已經支付的租賃保證金、水電費押金等人民幣31,000元，先行折抵上述費用）。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照原《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費人民幣220.60元，由上海某投資管理有限公司負擔人民幣21.60元，由楊X明負擔人民幣199元。

　　原審判決后，楊X明不服，上訴于本院。其訴稱：系爭租賃合同是續租合同，被上訴人曾在通知中表示歡迎各位租戶續租并建立長期合作關系，但現在卻不收取其續租申請和相關租金。被上訴人為收取兩倍租金，其行為損害了上訴人合法權益，故請求撤銷原審判決第二項，改判按原租金標準支付使用費。

　　被上訴人揚X公司辯稱：原審判決認定事實、適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

　　經本院審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

　　二審庭審中，上訴人出具了以下證據材料：1、水電費收據，欲證明雙方合同租期屆滿后被上訴人仍向其收取水電費，應視為雙方仍存在租賃關系；2、會議紀要一份，欲證明包括上訴人在內的多家租戶對于被上訴人不再續租的協商意見；3、環評證明一份，欲證明上訴人在系爭房屋的裝修投入4萬元。被上訴人對證據1、3的真實性予以認可，但不同意上訴人的證明目的，且證據3系形成于2008年，不在系爭合同租賃期限內，與本案無關聯性；對證據2的真實性、關聯性均不予認可。

　　本院經審查認為，上述證據材料均與本案缺乏關聯性，亦不能達到上訴人的證明目的，故本院不予采信。

　　本院認為，系爭租賃合同租賃期限已經屆滿，上訴人楊X明理應返還房屋，如繼續占有使用，亦應按合同約定支付相應的使用費。上訴人主張被上訴人揚X公司曾表示建立長期的租賃關系，但合同的簽訂必須以雙方當事人達成合意為前提。本案中，被上訴人已事先函告上訴人租期屆滿后不再續租，并辦理了公證手續，故上訴人關于此前被上訴人曾有長期租賃的意思表示，并無法律上的依據和約束力。對于合同到期后相關后續事宜的處理，原審所作判決亦無不當。上訴人主張相關合同條款系霸王條款不應適用，本院認為缺乏事實依據。被上訴人主張按雙倍租金標準計算使用費，有其合同依據，故原審對此予以支持并無不當，本院依法予以維持。綜上所述，上訴人楊X明的上訴請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費人民幣220.60元，由上訴人楊X明負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審判長　龐聞淙

　　代理審判員　蔣輝霞

　　代理審判員　許　京

　　書記員　強　穎

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