楊XX與上海某房地產有限公司房屋租賃合同糾紛二審

　　審理法院：　上海市第二中級人民法院

　　案　　號：?。?018）滬02民終9046號

　　案　　由：　房屋租賃合同糾紛

　　裁判日期：　2018年11月26日

　　上海市第二中級人民法院

　　民事判決書

　?。?018）滬02民終9046號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：楊XX，女，1986年8月2日出生，漢族，住浙江省。

　　委托訴訟代理人：吳益民，上海市華榮律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：盧健，上海市華榮律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：上海三德興房地產有限公司，住所地上海市嘉定區。

　　法定代表人：高XX，董事長。

　　委托訴訟代理人：陸文明，江蘇路泰律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：程工，江蘇路泰律師事務所律師。

　　上訴人楊XX因與上海三德興房地產有限公司（以下簡稱“三德興公司”）房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區人民法院（2018）滬0114民初4號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年10月8日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

　　楊XX上訴請求：撤銷一審判決第四至第八項，支持楊XX一審訴請；一、二審訴訟費由三德興公司承擔。事實和理由：1、一審錯誤認定楊XX與三德興公司簽約時就知道系爭房屋尚未辦理產權以及無產證可能影響辦理營業執照；2、一審認定楊XX對于解約存有過錯，要承擔40%責任有誤，沒有產證無法辦理營業執照非楊XX過錯；3、在合同明確約定情形下沒有支持楊XX實際損失獲賠不當；4、房屋空關評估八個月的時間楊XX沒有使用，但評估卻計算進了折舊，不合理；5、出于安全考慮，在評估后才把房屋鑰匙交回法院，評估階段無法返回房屋，故不應計算這段時間內的使用費。

　　三德興公司辯稱：不同意楊XX的上訴主張。法律沒有規定沒有產證就辦不出營業執照，涉案房屋具備使用性質、條件，并取得了三證；承租人在工程啟動前就應當向環保部門等申報審批方可動工，楊XX沒有完成手續就動工存在過錯，應承擔責任；合同約定2015年10月解除后應歸還房屋，但楊XX拒絕還直至2016年11月，該期間使用費應由楊XX承擔；一審法院按照過錯比例四六開判定金額符合法律規定。

　　楊XX向一審法院起訴請求：1、解除楊XX與三德興公司之間的《房屋租賃合同》；2、三德興公司返還2015年4月至7月的租金人民幣153,816元（以下幣種均為人民幣），返還租賃保證金116,400元；3、三德興公司賠償品牌加盟費98,000元、房屋裝修費720,000元，室內裝飾設計費95,000元，消防設施工程費20,000元，廣告位租賃費14,000元，廣告制作推廣費65,050元，購置廚房設備費185,000元，購置廚房用品費40,471元，采購各類物料費159,300元，員工宿舍租金26,400元，購置必需品費用2,396元，發放的員工工資579,082元，以上合計2,004,699元；4、三德興公司承擔律師費40,000元。

　　三德興公司向一審法院反訴請求：1、楊XX支付2015年8月1日至2015年10月14日期間的租金92,615.78元；2、楊XX支付因其違約行為導致合同解除的違約金114,324元；3、楊XX支付逾期返還房屋使用費505,567.46元（自2015年10月29日起至2016年11月29日止，按日租金1,270.27元計算）；4、楊XX支付律師費20,000元。

　　一審法院認定事實：2014年1月6日，楊XX與三德興公司簽訂二份三德商務廣場《房屋租賃合同》，約定三德興公司分別將位于上海市嘉定區安亭鎮墨玉南路XXX號二層223室、224室的商鋪即系爭房屋出租給楊XX，出租面積分別為213.24平方米、218.7平方米（含分攤面積），用于楊XX經營餐飲，其中223室房屋租期自2014年11月11日起至2019年11月10日止，雙方約定，三德興公司于2014年8月25日前將系爭房屋交付給楊XX先行裝修，裝修免租期自2014年8月25日起至2014年11月10日止。如三德興公司內部施工原因無法交房，則交房日期、租賃期限和首期租金付款期限相應順延，雙方互不追究違約責任。租金每月18,714元整，租金調整規劃為第一年第二年租金保持不變，第三年開始每兩年在上一年租金基礎上遞增5%。租金每二個月為一個支付周期，先支付后使用。首期租金為37,600元，支付時間為2014年8月15日前。雙方約定楊XX在簽訂本合同的同時，應向三德興公司支付房屋租賃保證金，保證金為三個月的租金即56,400元。另外224室房屋的租期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，雙方約定，三德興公司于2014年6月15日前將系爭房屋（指224室）交付給楊XX先行裝修，裝修免租期自2014年6月15日起至2014年8月31日止。如三德興公司內部施工原因無法交房，則交房日期、租賃期限和首期租金付款期限相應順延，雙方互不追究違約責任。租金每月為19,394元整，租金調整規劃為第一年第二年租金保持不變，第三年開始每兩年在上一年租金基礎上遞增5%。租金每二個月為一個支付周期，先支付后使用。首期租金為40,000元，支付時間為2014年6月15日前。雙方約定楊XX在簽訂本合同的同時，應向三德興公司支付房屋租賃保證金，保證金為三個月的租金即60,000元。合同又約定，楊XX應按時向三德興公司支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，則需按應付未付租金總額的千分之五向三德興支付違約金，持續逾期十五日以上或累計逾期六十日以上的，三德興公司有權解除合同。在租賃期間，非本合同規定的情況，楊XX中途擅自退租的，應向三德興公司支付三個月租金之總和作為違約金。支付的違約金不足抵付三德興公司損失的，楊XX還應負責賠償三德興公司損失與違約金的差額部分。合同提前解除時，楊XX須在10個工作日內將房屋交還三德興公司。合同還約定三德興公司有下列情形之一的，三德興公司應向楊XX支付三個月租金之總和作違約金，并應將租賃保證金在結清應付費用后退還楊XX。支付的違約金不足抵付楊XX損失的，三德興公司還應負責賠償楊XX實際損失與違約金的差額部分（楊XX實際損失包括對租賃房屋進行裝修、裝潢、加裝不可拆除的固定設施的費用，以上具體費用，由雙方認可的評估公司進行評估，最終以評估公司評估的現價為準）。一、若因三德興公司無權出租房屋而造成楊XX無法使用出租房屋并給楊XX造成損失的；二、若完全因三德興公司過錯造成楊XX無法正常經營持續超過15天，或累計超過60天的；三、租賃期間，非本合同規定的情況或法定情形，三德興公司中途解除合同的。合同還約定雙方在履行合同中發生爭議，協商不成向法院起訴的，因此產生的所有訴訟費、律師費、差旅費等，概由敗訴方負擔。

　　合同簽訂后，楊XX共支付三德興公司223室、224室2015年4月至7月的租金153,816元（共四個月），租賃保證金116,400元。三德興公司于2014年8月31日將系爭房屋交付楊XX，楊XX經裝修后開始營業。后楊XX在申請辦理執照時因三德興公司當時未取得房地產權證而未果。2014年10月27日，楊XX與三德興公司簽訂廣告位租賃合同，約定楊XX向三德興公司租賃位于墨玉路圓弧02號廣告位置，租賃期限自2014年12月1日起至2015年11月30日止，年度租金為28,000元。簽約后，三德興公司向楊XX交付了廣告位。2015年8月14日，楊XX支付三德興公司廣告位租賃費14,000元。2015年5月27日，三德興公司致函楊XX，要求支付租金。2015年10月12日，三德興公司發函給楊XX，告知解除租賃合同。楊XX于同年10月14日收到函件。同年11月16日，楊XX委托律師回函同意解除租賃合同，但要求三德興公司賠償損失。2015年12月，楊XX停止經營。

　　三德興公司于2016年1月21日取得系爭房屋的房地產權證。楊XX于2016年11月29日將系爭房屋鑰匙交還三德興公司。楊XX支出律師費40,000元，三德興公司支出律師費20,000元。

　　2015年1月12日，三德興公司向租戶承諾，即日起至該公司提供應該提供的證照讓各位小業主可以去辦理營業執照為止，暫時免除各業主的租金。案外人高某某于2015年5月14日辦理了墨玉南路XXX號4樓401室上海市嘉定區安亭鎮大高餐廳的營業執照。其他承租戶均未辦出營業執照。

　　一審法院于2016年2月26日向上海市嘉定區安亭鎮環保辦公室工作人員調查咨詢有關餐飲企業申辦環評手續是否需要房地產權證，答復是按照現有規定，餐飲企業凡涉及油、煙類的，在申辦營業執照前必須先辦理環評，而辦理環評需有房地產權證。

　　原審審理中，楊XX向一審法院提出申請，要求對系爭房屋內的裝修費用進行審價。一審法院委托上海滬港建設咨詢有限公司進行審價。審價報告中說明楊XX提出裝修殘值應計算至解除合同日期2015年10月，審價單位回復使用時間按裝修竣工之日即2014年12月至現場測量之日即2016年6月，計算19個月；三德興公司提出稅前補差中的煙罩與安裝工程中的通氣管道重復計算，審價單位回復煙罩與通氣管道不是同一工程內容。審價結論為：裝修造價為616,796元，殘值為421,476元。其中安裝工程的價款中包含消防及安全防范設備安裝工程。楊XX對審價結論表示裝修殘值應計算至2015年10月。三德興公司對審價結論表示無異議，但提出稅前補差中的煙罩與安裝工程中的通氣管道存在重復計算。

　　一審法院認為：楊XX與三德興公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的相關規定，合法有效，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。楊XX與三德興公司對于終止履行合同均無異議，但對于解除合同的原因及違約責任及損失的承擔均有爭議。故對楊XX要求解除租賃合同的訴訟請求一審法院予以支持。鑒于楊XX于2015年10月14日收到三德興公司的解除合同函件，故一審法院確認租賃合同于2015年10月14日解除。因楊XX已于2016年11月29日將系爭房屋返還給三德興公司，故本案不涉及房屋返還事宜。關于雙方爭議的合同不能繼續履行的原因，一審法院認為楊XX與三德興公司在簽訂房屋租賃合同時，雙方對于三德興公司當時尚未辦理系爭房屋的初始登記均是明知的，對于沒有房地產權證可能對辦理營業執照產生影響也是明知的，而三德興公司承諾過承租戶，在其提供證照供租戶辦理營業執照之前可以免收租金。故一審法院認為雙方對于租賃合同的終止履行均具有過錯，且三德興公司的過錯大于楊XX。故三德興公司要求楊XX支付解約違約金的訴請缺乏依據，一審法院不予支持。關于楊XX主張三德興公司返還2015年4月至7月的租金153,816元，因三德興公司在租賃合同解除前尚未辦理系爭房屋的房地產權證，而工商部門因系爭房屋沒有房地產權證而拒絕為楊XX辦理營業執照，故根據三德興公司之前的承諾，應免收楊XX租金，故三德興公司應返還楊XX租金153,816元。同理，三德興公司主張2015年8月1日至2015年10月14日期間的租金缺乏依據，一審法院不予支持。租賃合同終止履行后，楊XX要求三德興公司返還保證金116,400元，合法有據，一審法院予以支持。關于楊XX主張的裝修損失，一審法院認為裝修損失的金額按照審價報告審定的殘值421,476元計算，鑒于雙方對于租賃合同的終止履行均具有過錯，根據雙方的過錯大小，一審法院酌情確定三德興公司應承擔楊XX裝修損失的60%即252,885.60元。楊XX要求裝修殘值計算至2015年10月的意見缺乏依據，一審法院不予采信。三德興公司認為稅前補差中的煙罩與安裝工程中的通氣管道存在重復計算的意見亦無依據，一審法院亦不予采信。關于楊XX主張的品牌加盟費、廣告制作推廣費、購置廚房設備費、購置廚房用品費、采購各類物料費、員工宿舍租金、購置必需品費用、發放的員工工資，上述費用屬于楊XX經營過程中支出的費用，該費用與本案無關聯，故對該項訴請，一審法院不予支持。關于楊XX主張的廣告位租賃費，因三德興公司已向楊XX交付了廣告位，楊XX理應支付廣告位租金，故對楊XX的該項訴請，一審法院不予支持。關于楊XX主張的裝飾設計費及消防設施工程費，因楊XX未能提供設計費及消防設施工程費發票，且審價報告中已將消防設備安裝工程計入安裝工程價款中，故對楊XX的該項訴請，一審法院亦不予支持。關于三德興公司主張楊XX支付逾期返還房屋使用費，因雙方約定合同提前解除時，楊XX須在10個工作日內將房屋交還三德興公司，合同于2015年10月14日解除后，楊XX于2016年11月29日返還系爭房屋，故楊XX應支付逾期返還房屋使用費。但根據三德興公司對承租戶的承諾，楊XX逾期返還房屋使用費應從三德興公司取得系爭房屋的產權證次日即2016年1月22日起算，至于逾期返還房屋使用費的具體金額，考慮楊XX的經營狀況及實際使用系爭房屋的時間，一審法院酌情確定楊XX應支付逾期返還房屋使用費240,000元。關于三德興公司及楊XX各自主張的律師費，一審法院認為應按照雙方的過錯大小進行分擔，一審法院酌情確定楊XX應承擔三德興公司律師費的40%即8,000元，三德興公司應承擔楊XX律師費的60%即24,000元。判決：一、確認楊XX與上海三德興房地產有限公司簽訂的三德商務廣場《房屋租賃合同》于2015年10月14日解除；二、上海三德興房地產有限公司應于判決生效后十日內返還楊XX租金153,816元；三、上海三德興房地產有限公司應于判決生效后十日內返還楊XX保證金116,400元；四、上海三德興房地產有限公司應于判決生效后十日內支付楊XX裝修費252,885.60元；五、上海三德興房地產有限公司應于判決生效后十日內支付楊XX律師費24,000元；六、駁回楊XX的其余訴訟請求。七、楊XX應于判決生效后十日內支付上海三德興房地產有限公司逾期返還房屋使用費240,000元；八、楊XX應于判決生效后十日內支付上海三德興房地產有限公司律師費8,000元；九、駁回上海三德興房地產有限公司的其余訴訟請求。負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件本訴受理費24,999元，審價費21,000元，反訴受理費5,318.01元，合計訴訟費51,317.01元，由楊XX負擔26,638元，上海三德興房地產有限公司負擔24,679.01元。

　　二審中，雙方當事人均沒有提交新證據，本院對一審法院查明的事實予以確認。

　　本院認為：楊XX與三德興公司簽訂的系爭房屋租賃合同合法有效，雙方必須恪守。根據查明的事實，一審法院認定雙方在簽訂租房合同時，對于三德興公司尚未辦理房屋初始登記、沒有房地產權證可能影響辦理營業執照均是明知的，并根據雙方過錯程度，判令楊XX、三德興公司按四六比例承擔相應責任，并無不當。對于楊XX的裝修殘值，鑒于系爭合同于2015年10月14日解除后，楊XX未立即返還房屋，故一審法院采信審價單位意見，將裝修使用時間算至現場測量之日即2016年6月，并在此基礎上計算出殘值，亦無不妥。至于逾期返還房屋的占有使用費，鑒于其中有一段時間處于裝修審價期，楊XX稱為了確保評估準確未及時交還鑰匙，也未實際經營使用，有一定合理性，但審價單位現場測量結束后，楊XX應及時騰退房屋。綜合導致本案糾紛的雙方過錯程度、楊XX的經營狀況及實際占用、使用系爭房屋情況，本院酌定楊XX應向三德興公司支付逾期返還房屋使用費135,000元。

　　綜上所述，楊XX提出的應扣減逾期返還房屋占有使用費的上訴主張本院予以采信，楊XX其余上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判令楊XX支付的逾期返還房屋使用費過高，本院酌情予以調整，一審判決其余部分認定事實清楚、適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

　　一、維持（2018）滬0114民初4號民事判決第一至第六項、第八項、第九項；

　　二、撤銷（2018）滬0114民初4號民事判決第七項；

　　三、楊XX應于判決生效后十日內支付上海三德興房地產有限公司逾期返還房屋使用費135,000元；

　　一審案件本訴受理費24,999元，審價費21,000元，反訴受理費5,318.01元，合計訴訟費51,317.01元，由楊XX負擔23,638元，上海三德興房地產有限公司負擔27,679.01元；二審案件受理費13,550.66元，由楊XX負擔10,550.66元，上海三德興房地產有限公司負擔3,000元。

　　本判決為終審判決。

　　法官助理　姜　翌

　　審判長　忻賢麟

　　審判員　顧文怡

　　審判員　王怡紅

　　二〇一八年十一月二十六日

　　書記員　張婷婷

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