承租人僅對部分租賃物主張優先購買權是否符合同等條件？上海房產律師來回答
某市場上的商鋪租賃合同中，承租人在租賃期限內僅對其中的部分商鋪主張優先購買權，而出租人認為這樣會影響其利益最大化實現，要求承租人放棄這一要求。在此情況下，承租人是否有權主張部分物品的優先購買權，同時是否符合同等條件原則？上海房產律師就來帶您了解一下有關的情況。
一、法律分析
優先購買權的含義和適用范圍優先購買權是指在一定條件下，承租人在租賃物出售時，有權先于其他人以同等條件購買租賃物的權利。優先購買權的適用范圍可以通過租賃合同來約定，但是應當符合法律法規和公序良俗的要求。
在《合同法》中，對于優先購買權的規定主要體現在第二百零四條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條等相關條款中，其中規定了以下內容：
?。?）出賣人在與他人訂立買賣合同時，應當告知承租人優先購買的條件和期限；
?。?）承租人在優先購買期限內未行使優先購買權的，出賣人可以與他人訂立買賣合同，但是出賣人應當將買賣合同的內容通知承租人；
?。?）出租人將租賃物轉讓給第三人的，承租人有優先購買權，但是應當按照市場價格購買。
從法律角度來看，優先購買權的主張應當遵守相關法律法規的規定和約定，同時應當符合同等條件原則。
同等條件原則的適用同等條件原則是指在不影響合同履行的前提下，雙方應當平等地享有權利和承擔義務，遵守公平、公正、誠實信用的原則，以維護合同的有效性和雙方的合法權益。
在《合同法》中，同等條件原則的適用范圍主要體現在第四條、第五十一條、第一百四十六條、第一百五十二條等相關條款中。其中規定了以下內容：
?。?）在簽訂合同的過程中，雙方應當平等地享有權利和承擔義務；
?。?）合同的訂立和履行應當遵守公平、公正、誠實信用的原則；
（3）雙方應當在合同履行的過程中，平等地享有權利和承擔義務。
因此，在本案中，承租人主張部分商鋪的優先購買權是否符合同等條件原則，需要從以下方面進行分析：
?。?）商鋪是否存在差別性：如果這些商鋪之間存在顯著的差別，例如地理位置、面積大小、租金等方面存在明顯差異，那么在主張優先購買權的時候，需要考慮到這些差別因素，是否有助于保護出租人的利益。如果這些商鋪之間沒有明顯的差別，承租人主張部分商鋪的優先購買權就是合理的。
?。?）優先購買權的行使是否會影響出租人的利益：如果承租人行使優先購買權，出租人的利益會受到損害，那么承租人主張部分商鋪的優先購買權就是不合理的。如果承租人行使優先購買權，不會對出租人的利益造成實質性的影響，那么承租人主張部分商鋪的優先購買權就是合理的。
上海市相關規定上海市《房屋租賃合同范本》第九條規定，承租人在租賃期限內享有優先購買權的，應當與出租人在租賃合同中另行約定。如果在租賃合同中沒有另行約定的，承租人沒有優先購買權。
因此，如果在本案中，租賃合同中沒有另行約定承租人享有部分商鋪的優先購買權，那么承租人的主張是不被允許的。
二、案例分析
上海市浦東新區人民法院曾經審理過一起類似的案件，即承租人僅對部分租賃房屋主張優先購買權的案件（案號：（2013）浦民二（民）初字第418號）。該案中，承租人在租賃期限內僅對其中一部分商鋪主張優先購買權，但是租賃合同中并未另行約定承租人的優先購買權。因此，法院最終判決承租人的主張不成立。
三、結論
綜上所述，在本案中，承租人僅對部分租賃物主張優先購買權的合理性需要根據具體情況進行綜合分析。如果這些商鋪之間存在顯著的差別或者承租人主張部分商鋪的優先購買權會影響出租人的利益，那么承租人的主張就是不合理的。否則，承租人主張部分商鋪的優先購買權是合理的。
此外，上海房產律師提醒大家，在簽訂租賃合同時，出租人和承租人可以根據具體情況協商約定優先購買權事宜，對承租人主張優先購買權的范圍和條件進行明確約定。這樣可以有效地避免類似爭議的發生。
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