上海房屋租賃律師：房屋轉租的相關法律解答

　　轉租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關系。前一個租賃關系叫做本租，構成轉租，本租必需成立且無效。后一個租賃關系叫轉租。而轉租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉租中的出租人原本是承租人，卻變成為了出租人，即俗稱的“二房東”，即原來的佃農變成為了二房東。就在這內里，房主、二房東、租客之間會產生不少鮮為人知的“秘密”，上海房屋租賃律師做出如下解讀!

　　一、轉租須經出租人批準

　　承租時期，承租人在原則上不可以轉租。承租人想把租賃房屋轉租進來，必需經由出租人批準，沒有經由出租人同意轉租的，叫不合法轉租或者違法轉租，為無效。

　　法律根據：《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人批準，能夠將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同連續無效，第三人對租賃物造成喪失的，承租人應該補償喪失?！薄俺凶馊宋唇洺鲎馊送廪D租的，出租人可以解除合同。”

　　二、轉租刻日應當在本租剩余期限之內

　　《最高人民法院對于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件詳細使用法律多少問題的說明》第十五條還規定，轉租合同商定的租賃刻日應當在承租人的殘剩租賃期限內，超越承租人殘剩租賃刻日的轉租時期有效。法律說明規定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉租也是有效的，可以按照約定確定轉租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

　　三、出租人的貳言權和批準轉租的推定

　　出租人曉得承租人轉租而不阻擋的，法律解釋規定了兩個規則：

　　第一，出租人曉得承租人轉租的原因，承租人組成私自轉租，法律說明規定了六個月的貳言刻日，在六個月內，出租人發明轉租的究竟，可以提出異議。該異議權是形成權，一經提出異議，轉租就無效。六個月期限是除斥期間，為不變期間。

　　第二，超越六個月貳言期，出租人沒有提出貳言的，推定出租人批準轉租，轉租合同無效，出租人應該認可承租人和次承租人之間的轉租合同的效力。

　　四、次承租人能夠列入本租發生的訴訟

　　轉租合同的第三人即次承租人，在本租當事人之間產生爭議時，能夠列入。因為本租兩邊當事人產生糾紛提起訴訟時，或許爭議合同效能，或許爭議房錢，其前因大概影響到次承租人的好處，是以，次承租人有權請求列入訴訟。在參加訴訟時，次承租人的身份是無獨立請求權的第三人，沒有獨立的請求權。次承租人以無獨立請求權的第三人要求參加本租雙方當事人爭議的訴訟，法院不應該拒絕。

　　值得研討的是，法律說明把這個規定規矩寫在第十六條，即“出租人曉得或許應該曉得承租人轉租，但在六個月內未提出貳言，其以承租人未經批準為由要求解除合同或許認定轉租合同有效的，人民法院不予支撐”的規定以后，那末，這個規定規矩僅僅是對此而言，還是對所有的轉租的訴訟都適用?按照條文的邏輯，這個規則應當僅僅適用于異議權和推定同意轉租的訴訟中，但事實上在其他方面也會出現本租訴訟關乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨立請求權的第三人參加訴訟的，法院應當支持。

　　五、承租人拖欠房錢次承租人的抗辯權

　　承租人拖欠房錢，出租人告狀請求解除合同，觸及次承租人的轉租合同好處。對此，次承租人能夠代承租人交納拖欠的租金和違約金，能夠作為抗辯來由舉行抗辯，主意不得解除合同。這是一個正當的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權。對此，出租人不及時解除租賃合同。至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應付的租金數額，可以抵作轉租的租金，或者向承租人追償。

　　六、次承租人騰房的責任和過期使用費支付義務

　　屋租賃合同解除當前，由于有轉租合同存在，出租人在次承租人還在占領這個屋子的時間，有權請求次承租人騰房，理由是本租合同曾經解除，轉租合同當然不復存在，次承租人負有騰房責任。假如次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費負有支付義務。

　　本租合同的當事人是出租人和承租人，而轉租合同的當事人是承租人和次承租人之間的合同，根據合同相對性準繩，好像出租人在只能請求承租人負擔責任，無權要求次承租人擔負責任。但由于租賃合同曾經解除，次承租人占有租賃房屋已經沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費用。

　　七、租賃合同的解除

　　法律依據：《合同法》

　　第二百二十七條承租人無合法來由未領取或許拖延領取房錢的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　第二百三十二條當事人對租賃刻日沒有商定或許商定不明確，按照本法第六十一條的規定仍肯定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　第二百三十三條租賃物危及承租人的平安或許康健的，縱然承租人訂立合同時明知該租賃物品質不合格，承租人依然可以隨時解除合同。

　　行使解除權的方式：

　　一種是催告解除，即在承租人欠付房錢的行動還沒有組成底子守約的情況下，出租人要先對承租人舉行催告，鞭策其交納房租。假如承租人在收到催告后的正當時間內仍不交納房租，出租人材可關照承租人解除租賃合同。另一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同;

　　實踐中，《合同法》的上述規定存在著極大的不確定性。如承租人欠租多長時候才組成“底子守約”，因為《合同法》并未對此作出詳細規定，分歧的法院可能有分歧的意識。法院對詳細的問題持有分歧的意識是很正常的，但這類意識的差別給承租人行使解除權造成了實踐艱苦。假定承租人已繼續六個月未領取房錢，出租人未經催告即宣布解除合同，要求承租人搬出;承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認為承租人的行為尚未構成根本違約，出租人未經催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變為違約方。

　　是以保舉兩種做法：一，在租賃合同中事前作出明確的商定。比方出租人和承租人可商定，如承租人兩個月未交納房租，承租人即可解除合同。二，在不足明確的商定，出租人又不能肯定承租人的行動是不是構成根本違約的情況下，出租人應避免采取通知解除，而選擇催告解除，這樣能為出租人正確行使權利提供保障。

　　八、訴訟請求

　　訴訟要求的內容在承租人欠付房錢而兩邊商議不成的情況下，出租人每每抉擇經由過程訴訟解決。但如果訴訟請求的內容選擇不當，反而可能給自身帶來麻煩。

　　實踐中，首要表現為出租人的訴訟要求謄寫得不殘缺。如出租人僅請求解除租賃合同，而未請求承租人搬出租賃房屋，法院依據民事案件“不告不睬”的原則將僅對合同是不是應該解除舉行裁決，關于承租人應否搬出的問題則不作處置，而法院未予處置的內容是不具有逼迫執行效力。在出租人勝訴后，如承租人拒絕搬出，則出租人無法通過法院強制執行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。如果遇到此類問題，可以在線咨詢上海房屋租賃律師。

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