上海二手房買賣律師：二手房交易糾紛有哪些？

　　近年來，隨著二手房交易數量的增多，二手房屋買賣合同的糾紛也越來越多，上海二手房買賣律師就二手房交易過程中容易出現的糾紛簡單總結為幾種常見類型：

　　一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同引起的糾紛;

　　以他人名義購房，借名人與登記人發生糾紛;

　　一方當事人確實為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關系;買方逾期支付房款;

　　賣方逾期辦理所有權轉移登記手續;

　　因中介行為引起的糾紛;

　　房屋買賣合同對定金性質約定不明確;

　　因要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛;因房屋質量引起的糾紛;

　　因“陰陽合同”引起的糾紛等等。

　　二手房交易不可避免地涉及房屋轉讓問題，那么房屋買賣合同簽訂、轉讓延誤，責任應由誰承擔？

　　房屋買賣雙方合同沒有簽訂工作以后，買方交付了房款，并實際市場占有了房屋，賣方未履行企業辦理所有權發生轉移人口登記相關手續的，屬于自己違反買賣交易合同可以約定義務的行為，賣方應承擔提供相應的違約風險責任，買方如果對這套房子志在必得，一定要能夠盡早起訴，同時為避免出現賣方另將房屋轉賣他人，最好將房屋建筑進行數據保全;如果一個買方志在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。

　　在二手房交易過程中，如果多套房屋售出，需要多方履行合同，該如何處理？

　　出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

　?。?）已經辦理房屋所有權轉移登記;

　　（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的;

　　（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

　　買受人以他人名義購買房屋，如借款人與登記人發生合同糾紛，應如何處理？

　　當事人可以約定一方以他人名義購買商品房屋，并將這些房屋信息登記在他人名下，借名人生活實際情況享有房屋權益，借名人作為依據企業合同雙方約定時間要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他重要原因就是依法管理不能及時辦理轉移登記，或者沒有涉及善意交易第三人經濟利益的除外。這里的前提是，當事人主義之間發展已經就借名購房達成了一種書面協議，或有證據是否能夠充分證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

　　首先，二手住房轉移過程

　　1.買賣雙方簽訂了購房合同，詳細簽訂了價格、付款方式、時間和押金金額。

　　2.找到正規評估企業公司對房屋進行評估。

　　3.貸款房屋應辦理抵押手續。

　　4.向房管局領取《房地產轉讓申請批準書》、《房地產銷售合同》、《買方確認書》等表格填寫。

　　5.房管局會查檔案，看房子產權是否清晰，有沒有抵押。一般上午會有結果，第二天下午會有結果。

　　6.檢查后繳納相關稅費。

　　7. 10個有效工作日后領取房產證。

　　第二，提交二手房屋文件

　　賣方資料

　　1.賣方的原始身份證

　　2.房產證

　　3.本人進行辦理，如本人自己無法通過親自到場可簽訂委托書，受托人帶身份證原件可以辦理也可。

　　買方資料

　　1.買方的原始身份證

　　2. 買受人戶口簿原件

　　3. 買受人不在當地的，應提供暫住證原件；已婚的，應提供夫妻雙方的身份證、戶口簿、結婚證書；外省個人的，應提供夫妻雙方的暫住證原件。

　　4.本人進行辦理，如本人自己無法通過親自到場可簽訂委托書，受托人帶身份證原件可以辦理也可。

　　三、二手住房轉讓的注意事項

　　1. 《房屋過戶登記申請書》、《房屋所有權證》、《契稅完稅證明》等需審核原件的，應認真保管。

　　2.在購買二手房之前要了解房屋的產權，以免上當受騙。找出誰擁有房子，是否有共同業主，樓層平面圖，是否有債務和止贖。

　　未滿5年的房產企業上市公司交易要全額進行征收營業稅。這兩項稅費的征收讓二手房數據交易管理費用陡增，為了可以節省網絡交易時間成本，各種形式各樣的“避稅”花招也應運發展而生，“假離婚”、“假贈與”、“假過戶”等層出不窮。

　　該政策邊緣的“避稅”方法似乎節省了大量的稅收和費用，但它包含了更大的法律和市場風險。那么，每種避稅方法都有不同的風險。

　　避稅方式手法一：做低合同進行價格

　　這個研究方法是二手房買賣交易雙方最常用的避稅方式方法。比如建立一套企業實際成交產品價格為20萬元的房屋，買賣合同雙方可以私下協商簽署合作協議后遞交給房管局及稅務管理機關的過戶價則是15萬元。這樣我們只需交納15萬元的相關環境稅費，5

　　萬元所產生的稅費就這樣輕易避掉了。

　　律師說：對于賣方來說，由于房地產交易中心的轉讓價格最具法律效力，買方可以按較低的轉讓價格支付，且不愿意按原價支付，導致賣方遭受損失。對買家來說，較低的轉讓價格可能會導致下一套房子被出售時的稅收增加。當物業再次出售時，第一個較低的轉讓價格會擴大銷售差距，但會增加銷售成本，銀行貸款的實際比例也會降低。

　　避稅方式手法二：延期進行交易

　　營業稅和個稅都將5年作為一道界限，5年以上轉讓可以免征營業稅，所以很多人就將腦筋動在了“5年”上。于是，市場上出現了買賣雙方協商以“先租后買”來達成交易的情況。如雙方約定房屋的總價仍為20萬元，由于未滿5年交易，需全額交納營業稅后方可過戶交易。因此，買賣雙方協商后，過戶前由買方先租住該房屋，每月租金600元。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外，賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”，以確保未來交易安全性。

　　律師說法：該辦法對雙方企業都沒有得到保證，因為其相當長一段時間內我們無法進行辦理交易過戶，購房的產權問題并不是買家的，未來買賣兩方無論哪一方反悔都會影響造成經濟糾紛。如果未來發展幾年內政策再發生變化，對于買賣雙方財務風險管理將會產生很大。另一重要方面，房價如果沒有上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能通過重新設計選擇房源。假如到時候樓價跌了，買家必然也不愿繼續提高交易了。

　　避稅手段三: 假送禮

　　不動產繼承和禮物，業主不需要繳納營業稅和個人所得稅，需要支付的費用包括2％的公證費和3％的契約稅費，持有相關手續到當地稅務局直接辦理納稅手續。私人所有人通過“贈與”產權轉讓的方式，向買方收取房屋的款項，因此，財產轉讓在表面上不進行任何金錢交易，以達到逃稅的目的。

　　律師說法：由于贈與不是一個買賣市場行為，購房者無法及時辦理銀行貸款，只能通過一次性支付公司現金，對于買方來說工作壓力管理將會影響很大。根據《合同法》規定，“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔社會責任”，買方拿到房產后如果發生了信息質量安全問題，在法律上不受環境保護，很難發展要求房主賠償。此外，買家還要積極承擔贈與人撤消贈與和不履行贈與義務的風險。按照相關法律制度規定，贈與在房產證過戶之前，隨時學習可以撤消。由于雙方私下進行網絡交易，一旦買方支付了房款但賣方不辦產權過戶，或賣方先辦好了知識產權過戶而買方未交齊房款，都很容易導致引起經濟糾紛。

　　避稅方式四：假離婚

　　根據國家政策法律規定，“對個人信息轉讓自用5年以上，并且是一個家庭作為唯一一種生活服務用房建設取得的所得，免征個人對于所得稅”。一般我們來說，家庭是指配偶之間關系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉讓時就要交納個人認為所得稅了。為了避掉這部分相關稅費，許多關于夫妻可以在此大做文章，通過假離婚的形式發展進行合理避稅。如夫妻倆都是為了實現避稅，開出了離婚證明后，將自己公司名下的2處房產中的一處以贈與的方式方法轉到妻子的名下，這樣就可以省下幾萬元的稅費。而離婚后再復婚，兩道手續的成本卻不足百元，這與稅金相比，要省很多。

　　律師說法：因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續時對財產的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現一方為了私利而拒絕復婚的話，另一方是很難維護自己的合法權益的，因此通過這種方式來避稅風險較大。如果遇到此類問題，可以在線咨詢上海二手房買賣律師。

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