上海房屋律師解釋商品房銷售面積計算規則

　　1.
       對于商品房面積的計算來說，有效地法律規范文件現在主要見諸于2001年由建設部發布的《商品房銷售管理辦法》。上海房屋律師 其中：

　　第18條規定，商品房銷售可以按套(單元)講價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第5條亦是如此規定的。

　　第19條規定，按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細盡寸，并約定誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　第20條規定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

　　(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

　　(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

　　買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人。其中，面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)÷合同約定面積×100%。

　　對于商品房套內建筑面積的計算，《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第5條規定：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積，其中第7條規定：(1)套內建筑面積系指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。這里的套內使用面積系指房屋內全部可供使用的空間面積(按《住宅建筑設計規范》規定的方法計算)。套內墻體面積由商品房各套(單元)內使用窨周圍的維護和承重墻體構成，有共用墻及非共用墻兩種，其中，商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及名墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積;非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內陽臺建筑面積系指套內各陽臺建筑面積之和(按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算)。(2)房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積。

         2.

　　為保護消費者的合法權益，規范商品房銷售行為，減少商品房銷售過程中買賣雙方間的糾紛，特制定《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行），現予印發，請遵照執行?，F就有關問題通知如下：

　　一、商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內建筑面積（實得建筑面積）及應合理分攤的公用建筑面積。

　　二、在本規則實施前已簽訂的商品房屋購銷合同，除合同對商品房銷售面積的約定有明顯違法或計算錯誤的外，應維持合同約定的面積。若買賣雙方有一方提出按本規則計算商品房銷售面積，或房地產權屬登記機關按本規則測定商品房建筑面積的，合同雙方可對合同中的銷售面積作調整，但應維持原合同約定的總價款不變。

　　三、房地產權屬登記機關進行房屋產權登記，應遵循《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）測定商品房的建筑面積。

　　附件：商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）

　　第一條 根據國家有關技術標準，制定《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）。

　　第二條 本規則適用于商品房的銷售和產權登記。

　　第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。

　　第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除）。

　　第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

　　商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積 第六條 套內建筑面積由以下三部分組成：

　?。保祝▎卧﹥鹊氖褂妹娣e；

　　２．套內墻體面積；

　?。常柵_建筑面積。

　　第七條 套內建筑面積各部分的計算原則如下：

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　　住宅按《住宅建筑設計規范》（ＧＢＪ９６－８６）規定的方法計算。其他建筑，按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。

　　２．套內墻體面積

　　商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。

　　商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投景面積的一半計入套內墻體面積。

　　非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　?。常柵_建筑面積

　　按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。

　?。矗變冉ㄖ娣e的計算公式為：

　　套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

　　第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：

　?。保娞菥?、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

　?。玻祝▎卧┡c公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 第九條 公用建筑面積計算原則

　　凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

　　公用建筑面積按以下方法計算：

　　整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

　　第十條 公用建筑面積分攤系數計算

　　將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數

　　公用建筑面積

　　公用建筑面積分攤系數＝－－－－－－－－

　　套內建筑面積之和  

　　第十一條 公用建筑面積分攤計算

　　各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

　　分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積  上海房屋律師 

　　第十二條 其他房屋的買賣和房地產權屬登記，可參照本規則執行。

　　第十三條 本規則由建設部解釋。

　　第十四條 本規則自１９９５年１２月１日起施行。

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