上海房地產律師講不動產權證如何辦理？這些材料提前備好！

　　第一步：確定開發商已經進行申請首次登記

　　根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十四條規定：“不動產首次登記，是指不動產權利的第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。”開發商向我不動產登記中心申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，是業主辦理不動產權證的必要前提條件，需要的材料有：

　　1.不動產登記申請表

　　2.申請人身份證明

　　3.國有土地使用證或不動產權證書（尚未辦理土地首次登記的，可以根據具體情況按國有建設用地使用權首次登記業務材料清單提交申請材料）

　　4.建設工程規劃許可證（含經備案的單體方案圖等附圖、附件）

　　5.建設工程竣工規劃認可證

　　6.房屋竣工驗收備案表

　　7.不動產（房屋）測繪報告

　　8.建筑物區分所有權的，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料

　　9.不動產權籍調查成果（尚未辦理土地首次登記的提交）

　　第二步：個人從開發商全款購買商品房辦理登記

　　一、工作時間:周一至周五(節假日休息)9:00-17:00

　　二、窗口受理流程:備齊登記資料——取號處取號——窗口叫號受理

　　三、受理所需資料

　　1.不動產登記申請表

　　2.申請人身份證明

　　3.不動產權證書(首次登記后發給房開公司的大證)

　　4.商品房買賣合同

　　5.繳稅及申請稅收優惠的證明材料:購房發票(若因其

　　他原因,無法提供發票,提供收據)、房屋為住宅的

　　提供買方婚姻狀況相關材料(已婚的提供結婚證、戶口

　　簿;離異的提供離婚證或法院離婚裁判文書、戶口簿)

　　6.完稅憑證

　　7.房屋分層分戶平面圖(待信息共享后取消)

　　第三部：了解《不動產登記資料查詢暫行辦法》是進一步嚴格規范不動產登記資料查詢的迫切需要

　　不動產統一登記是黨中央、國務院確定的重大改革事項。自2014年11月24日《不動產登記條例》頒布以來，各地不動產登記工作穩步推進，為保障不動產權利人合法權益發揮了重要作用。不動產登記資料查詢是廣大人民群眾在不動產買賣、繼承等活動中的重要基礎性支撐，是不動產登記機構的重要服務事項，也是不動產統一登記法律制度的重要組成部分。隨著中國特色社會主義進入新時代，全社會對維護不動產交易安全、保護不動產權利人合法權益的呼聲日益升高，廣大人民群眾對不動產登記資料查詢的需求也日益增多。在實踐過程中，不動產登記資料查詢還存在一些亟待解決的問題：一是現有規定不夠系統。不動產登記資料的查詢和復制規定，散見于《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》中，沒有形成一個體系，不方便人民群眾申請查詢，也不利于指導地方開展查詢工作。二是相關規定不夠明確。按照規定，利害關系人可以查詢、復制不動產登記資料。但是，哪些人屬于利害關系人，利害關系人應當提供那些資料，法律法規和規章都沒有規定，地方執行也沒有統一的標準，亟需明確和細化。三是《土地登記資料公開查詢辦法》與《物權法》《不動產登記暫行條例》的規定不一致，亟需廢止。為規范不動產登記資料查詢行為，進一步發揮不動產登記的物權公示作用，保護權利人合法權益，維護交易安全，同時更加嚴格地保護個人隱私，有必要出臺專門的部門規章予以規范。

　　《辦法》堅持以黨的十九大精神和全面深化改革的要求為指導，堅持問題導向，在深入總結近年來不動產登記資料查詢工作實踐經驗的基礎上，明確了不動產登記資料查詢的主體、程序、要件以及登記資料保護等重要措施，為進一步規范不動產登記資料查詢工作提供了法律依據，不動產登記各項配套制度進一步健全完善。

　　《辦法》四大亮點值得關注

　　《辦法》對不動產登記資料查詢做出了多項制度規定，其中四大亮點值得關注：

　　一是進一步細化了法定查詢主體,明確了“誰能查”的問題?！段餀喾ā泛汀恫粍赢a登記暫行條例》規定：權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料，登記機構應當提供?！掇k法》認真落實《物權法》和《不動產登記暫行條例》的有關規定，明確以下幾類主體可以查詢、復制不動產登記資料，包括：不動產權利人、利害關系人及其委托律師或者其他代理人。同時規定，清算組、破產管理人、財產代管人、監護人等依法有權管理和處分不動產權利的主體，參照權利人的查詢規定查詢。另外，出臺本《辦法》主要是規范為老百姓提供查詢服務，對有關國家機關查詢復制不動產登記資料以及國家機關之間共享不動產登記信息由另外辦法另行規定。

　　二是明確了依法便民高效的基本原則，解決了查詢工作“遵循什么”的問題。按照依法、便民、高效原則，《辦法》強調了分類查詢，對不同的查詢主體設置不同的查詢權限，權利人享受最大的查詢權限。對利害關系人僅開放查詢不動產的登記簿記載的登記結果。同時，《辦法》與《不動產登記暫行條例》規定的“屬地登記”原則相銜接，實行“屬地查詢”，方便人民群眾。在此基礎上，《辦法》還規定不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，以不動產登記信息管理基礎平臺為基礎，通過運用互聯網技術、設置自助查詢終端、在相關場所設置登記信息查詢端口等方式，為查詢人提供便利。

　　三是首次對利害關系人的概念進行了界定，明確了“什么利害關系人可以查”和“查到什么程度”的問題?！段餀喾ā泛汀恫粍赢a登記暫行條例》規定了利害關系人可以查詢，但對哪些是利害關系人未做明確規定，地方在開展查詢服務時不好把握。為此，《辦法》在總結各地實踐基礎上，從維護社會穩定，保護交易安全，保護權利人合法權益的角度出發，對利害關系人進行了區分和細化：對因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產，以及因不動產存在民事糾紛且已經提起訴訟、仲裁構成利害關系的利害關系人，規定可以查詢不動產登記結果；對有買賣、租賃、抵押不動產意向，或者擬就不動產提起訴訟或者仲裁等，但不能提供利害關系證明材料的“準利害關系人”，規定可以查詢不動產的自然狀況、是否存在共有情形以及其他登記情形等。同時，考慮到《律師法》規定了律師的調查權問題，《辦法》還規定律師受“準利害關系人”委托，可以比委托人查詢更多的不動產登記信息，以滿足律師辦理相關案件的訴訟需求。

　　四是規定了不動產登記信息資料的安全保護措施，明確了“怎樣防范個人信息泄露”的問題。保護不動產登記資料信息安全是不動產登記法律制度建設的重要目標之一。為適應新的形勢要求，加強登記資料信息安全保護,《辦法》明確不動產登記機構應當加強信息安全保護工作，通過安全教育培訓、設立用戶權限、嚴加防護管理等多種方式，確保信息安全。同時，在罰則中明確了各類主體包括查詢人、不動產登記機構及其工作人員等違法泄露不動產登記信息的法律責任。

　　采取措施確?！掇k法》有效實施

　　法律制度的生命力在于實施，權威也在于實施?！掇k法》自公布之日起實施，將采取措施確保實施到位。一是認真組織好《辦法》的學習、宣傳和培訓工作，使廣大不動產登記機構工作人員了解《辦法》的精神和要求，通曉《辦法》的各項規定，做到熟練掌握，善于運用。對照《辦法》梳理不動產登記資料查詢工作的流程，細化相關操作，切實提高工作能力和水平。二是在全社會大力宣傳《辦法》，使廣大人民群眾知道不動產登記資料查詢什么情況下可以查、能查什么、怎么查、怎么用以及應當承擔的法律責任，切實知悉權利和義務。三是認真做好《辦法》執行情況的跟蹤掌握，及時發現問題，總結經驗，不斷完善制度，促進不動產登記資料查詢工作的日益規范和便民、高效。

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