如果承租人不履行約定的租賃權，承租人可以選擇單方解除合同或者依法向出租人主張賠償損失。如果承租人可以要求出租人承擔違約責任或者賠償損失，承租人可以選擇依法向出租人主張違約責任或者賠償損失。但這兩種方式都必須符合約定，否則不能構成對出租人權利的侵害。

　　比如，在房屋租賃合同中約定出租人未支付租金為由解除合同的情況下，出租人應當以向承租人支付半年或一年的租金為前提；在房屋租賃合同中約定出租人以押金為借口解除合同時要按照押金數額雙倍返還押金給承租人；在房屋租賃合同中約定承租人需在房屋租賃合同解除后支付三個月房租作為違約金。

　　1.標的物為未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，訂立的租賃合同無效，但在一審辯論終結前當事人補全房屋合法手續的，應當認定為合同有效；

　　2. 租賃合同的期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，應當認定為延長使用期限內的租賃期間有效；

　　3.劃撥土地使用權屬于國家行政機關、司法機關等具有國家公權力性質的主體，該主體出租劃撥土地上房屋的，應屬無效。

　　因為實踐中存在的許多租賃合同項下存在租金高于違約金的情況是出租人不履行或不完全履行租賃合同項下發生的情形。如果承租人沒有依法向出租人支付租金、超過法定違約金數額履行義務的話，出租人可要求承租人承擔違約責任。

　　簽訂合同時，無論是房東還是房客，一定要逐字逐句地閱讀每項租約條款，確保合同沒有問題。

　　一份正式的租房合同上必須呈現的內容包括：

　　1.房東和租客的全名，聯系地址以及郵箱和手機號

　　2.出租房屋的地址；

　　3.簽署協議的日期；

　　4.租期開始的日期；

　　5.租客是否在18歲以下；

　　6.標明押金數額；

　　7.房租的金額以及交租的頻率；

　　8.交付租金的方式；

　　9.有關費用的具體金額；

　　10.租約的到期時間；

　　11.出租房屋內的用品清單；

　　12.有關房屋保溫棉的獨立協議；

　　13.獨立的健康房屋協議。

　　在繁華的上海市，房屋租賃市場日益活躍，但隨之而來的租賃糾紛也層出不窮。近期，一起涉及租賃房屋被房東二次出租給第三方，從而引發居住權沖突的熱點事件引起了廣泛關注。作為一名上海租房糾紛律師，我將從法律角度對這一事件進行深入剖析，并提出相應的法律應對策略。

　　一、事件背景概述

該事件涉及一名租客在租賃期內，發現房東未經其同意擅自將房屋二次出租給第三方。租客認為，房東的行為侵犯了其居住權，要求房東承擔相應的法律責任。而房東則辯稱，二次出租行為并未違反相關法律法規，且已與第三方簽訂正式租賃合同。這一事件引發了社會各界對租賃房屋權益保護的廣泛關注。

　　二、法律分析與解讀

針對這一事件，我將從以下幾個方面進行法律分析與解讀：

　?。ㄒ唬┳赓U合同的效力及變更

　　根據《中華人民共和國民法典》第七百零三條的規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃期間內，承租人享有對租賃物的占有、使用和收益的權利。同時，《民法典》第七百一十六條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。但承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　在本案中，房東未經租客同意擅自將房屋二次出租給第三方，顯然違反了《民法典》的相關規定。因此，房東的行為構成違約，租客有權要求房東承擔相應的違約責任。

　　（二）居住權的保護

　　居住權是公民的基本權利之一，受到法律的保護。在租賃關系中，承租人通過支付租金獲得租賃物的使用權，從而享有居住權。房東未經租客同意擅自將房屋二次出租，侵犯了租客的居住權。根據《民法典》的相關規定，租客有權要求房東停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。

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　　雖然房東的行為侵犯了租客的居住權，但次承租人與房東之間簽訂的租賃合同同樣具有法律效力。根據《民法典》的相關規定，次承租人有權要求房東履行租賃合同約定的義務。同時，次承租人在租賃期間內享有對租賃物的占有、使用和收益的權利。

　　三、案例分析與啟示

為了更好地理解這一問題，我們可以參考類似案例進行分析。在某起類似案件中，租客在租賃期內發現房東擅自將房屋二次出租給第三方。租客向法院提起訴訟，要求房東承擔違約責任并賠償損失。法院經審理認為，房東的行為侵犯了租客的居住權，構成違約。最終法院判決房東承擔違約責任并賠償租客的經濟損失。

　　這一案例給我們帶來了以下啟示：

　?。ㄒ唬┳饪蛻岣叻梢庾R

　　租客在簽訂租賃合同時應仔細閱讀合同條款，明確雙方的權利義務關系。同時，租客應保留好相關證據，以便在發生糾紛時能夠及時維護自己的合法權益。

　?。ǘ┓繓|應遵守法律規定

　　房東在出租房屋時應遵守相關法律法規的規定，不得擅自將房屋二次出租給第三方。同時，房東應與租客簽訂書面租賃合同并明確雙方的權利義務關系。

　?。ㄈ┐纬凶馊藨P注合同效力

　　次承租人在簽訂租賃合同時應關注合同的效力及房東的權利狀況。如發現房東存在違約行為應及時采取措施維護自己的合法權益。

　　四、上海租房糾紛律師的建議與展望

作為一名上海租房糾紛律師，針對租賃房屋被房東二次出租造成的居住權沖突問題提出以下建議與展望：

　?。ㄒ唬┩晟谱赓U法律法規體系

　　相關部門應進一步完善租賃法律法規體系明確租賃雙方的權利義務關系及違約責任承擔方式。同時加強對租賃市場的監管力度打擊違法違規行為維護市場秩序。

　　（二）加強租賃合同約定與履行

　　租客與房東在簽訂租賃合同時應明確雙方的權利義務關系并嚴格按照合同約定履行各自義務。如發生糾紛應及時協商解決或通過法律途徑維護自己的合法權益。

　?。ㄈ┨嵘姺梢庾R與風險防范能力

　　相關部門及媒體應加大對租賃法律法規的宣傳力度提升公眾的法律意識與風險防范能力。同時鼓勵公眾在簽訂租賃合同時聘請專業律師進行審查以降低法律風險。

　?。ㄋ模┙⑼晟频淖赓U糾紛解決機制

　　針對租賃糾紛頻發的問題，建議建立完善的租賃糾紛解決機制，包括調解、仲裁和訴訟等多元化解決途徑。通過設立專門的租賃糾紛調解組織或仲裁機構，提高糾紛解決效率和質量，降低當事人的維權成本。

　?。ㄎ澹┩苿幼》孔赓U市場的健康發展

　　政府應加大對住房租賃市場的支持力度，鼓勵發展專業化、規?；淖》孔赓U企業，提高租賃住房的品質和服務水平。同時，加強住房租賃市場的監管，打擊違法違規行為，維護市場秩序和租客的合法權益。

　　五、結語

租賃房屋被房東二次出租給第三方造成的居住權沖突問題，已成為當前社會關注的焦點之一。作為一名上海租房糾紛律師，我深知這一問題的復雜性和嚴重性。通過深入剖析事件背景、法律分析與解讀以及案例分析與啟示，我提出了完善租賃法律法規體系、加強租賃合同約定與履行、提升公眾法律意識與風險防范能力、建立完善的租賃糾紛解決機制以及推動住房租賃市場的健康發展等建議與展望。

　　在未來的工作中，我將繼續關注租賃市場的動態和租客的權益保護問題，積極為租客提供法律咨詢和維權服務。同時，我也呼吁社會各界共同努力，加強協作與配合，共同推動租賃市場的健康有序發展。

　　此外，針對租賃市場中存在的其他潛在風險，如租金上漲、房屋維修責任不清等問題，我也將密切關注并提出相應的解決方案。我相信，在各方共同努力下，我們一定能夠構建一個更加公平、公正、透明的租賃市場環境。

　　總之，“上海租房糾紛律師”將始終站在法律的角度為租客提供專業、高效的法律服務與支持。我們將竭誠幫助租客解決相關法律問題并維護其合法權益。同時我們也期待與各方共同努力推動租賃市場的健康發展為構建和諧社會貢獻自己的力量。

　　在未來的日子里，我希望能夠繼續為廣大租客提供優質的法律服務，幫助他們解決在租賃過程中遇到的各種問題。同時，我也期待與更多的同行、合作伙伴以及社會各界人士共同探討租賃市場的發展趨勢和創新模式，共同推動租賃市場的繁榮與發展。

　　為了避免糾紛，擁有安全舒心的租房體驗，無論你是租客還是房東，都應當明確自己以及對方所應承擔的責任和義務。

　　一、出租人（房東）義務

　　1.在租約期間不打擾租客的生活

　　2.確保房屋狀況適合居住，并且保證房屋中的物品如有損壞能夠及時修繕

　　3.繳納房屋稅

　　4.為房屋繳納保險

　　5.如需檢查或維修房屋，房東應提前24小時向租戶說明

　　6.如果房東離開，需要委托中介管理

　　7.不可索取租客的任何財物

　　二、承租人（租客）義務

　　1.需要繳納押金，如果租期到期后房屋的狀況良好，房東會返還押金；

　　2.租客需要根據租約上規定的時間按時交租；

　　3.租賃期間如果房屋有所損壞，租客需要承擔賠償；

　　4.一般情況下，租客需要支付電費，燃氣費和網絡費用等；

　　5.如果房屋需要維修，租客應及時告知房東；

　　6.租期結束之后，租客應及時歸還所有房間鑰匙；

　　7.不打擾鄰居或者其他租客；

　　8.沒有房東書面同意的情況下，租客不得改變房屋的原有內部結構；

　　9.禁止將房屋用于非法用途；

　　10.居住人數不能超過租約上規定的人數。

　　房屋租賃糾紛的類型有哪些？

　　(一)租金支付糾紛

　　這是房地產租賃中最為常見的糾紛。出現租金支付糾紛后大致會出現三種處理方法：

　　(1)租賃雙方協商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

　　(2)比前一種情況更進一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產生的違約責任問題，在分清責任的前提下一并解決，并繼續履行租賃合同。

　　(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續履行合同的基礎，或由雙方協商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關系。

　　(二)損害賠償糾紛

　　房地產租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償等。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關系結束后，房客對房屋所作的裝修如何賠償。

　　人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件時應審查租賃形式是否為定期租賃，認定為定期租賃的應審查合同期限以判定相應租賃費用。

　　出租方與承租方約定有租賃期限、在租賃合同期限屆滿時沒有書面續簽合同的情形下如何確定租賃形式，應對雙方使用房屋情況及商議細節進行具體分析。

　　承租方繼續使用房屋出租方沒有提出異議的，租賃形式轉變為不定期租賃，承租方有權隨時解除。

　　承租方繼續使用房屋，出租方陸續通過微信聊天方式與承租方就租賃期限、租賃費用、支付方式等定期租賃內容達成合意的，微信聊天記錄視為書面形式，租賃形式為定期租賃，租賃期限為微信聊天中雙方商定的期限，承租方無權隨時解除，應承擔租賃期限的租賃費用。

　　1.惡意串通情形下簽訂的租賃合同無效；

　　2.合同簽訂主體為不滿8周歲的未成年人或不能辨認自己行為的成年人的，合同無效；

　　3.合同簽訂主體為八周歲以上的未成年人或不能完全辨認自己行為的成年人，簽訂的租賃合同需要法定代理人同意、追認，同意或追認之前，合同效力處于待定狀態，善意相對人在法律規定的期限內可行使撤銷權，其他相對人可行使催告權；

　　4.無權代理人簽訂的房屋租賃合同，未經被代理人追認的，該合同對于被代理人而言處于效力待定狀態，善意相對人可撤銷合同。但無權代理符合表見代理構成要件的，房屋租賃合同有效。